某公司案例管理知识笔记(doc 30页)

某公司案例管理知识笔记目录：
第一部分  房地产估价原则………………………………………………1
第二部分  估价程序………………………………………………………2
第三部分  房地产估价技术路线…………………………………………3
第四部分  估价方法………………………………………………………3
一、 市场比较法………………………………………………………3
二、 收益法……………………………………………………………5
三、 成本法……………………………………………………………7
四、 假设开发法………………………………………………………9
五、 基准地价修正法…………………………………………………11
第五部分  不同估价目的下的估价……………………………………11
一、 土地使用权出让价格评估………………………………………11
二、 房地产转让价格评估……………………………………………12
三、 房地产租赁价格评估……………………………………………12
四、 房地产抵押价值评估……………………………………………13
五、 房地产保险估价…………………………………………………14
六、 房地产课税估价…………………………………………………14
七、 征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………15
八、 房地产的分割、合并估价………………………………………15
九、 房地产纠纷估价…………………………………………………16
十、 房地产拍卖底价评估……………………………………………17
十一、 企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………17
十二、 损害赔偿估价…………………………………………………18
第六部分  各种类型的房地产估价……………………………………18
一、 居住房地产估价…………………………………………………18
二、 商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18
三、 商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18
四、 旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19
五、 工业房地产估价…………………………………………………19
六、 特殊用途房地产估价……………………………………………19
第七部分  估价报告格式………………………………………………19
    估价报告常见错误…………………………………………………21
第八部分  估价报告案例……………………………………………23
第九部分  投资分析…………………………………………………23
第十部分  网上下载…………………………………………………24

 

某公司案例管理知识笔记内容提要：
三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。
1、合法原则：A、合法产权： 占用、使用、收益、处分四方面。
   B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。
   C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）
3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。
不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。
  （1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。
  （2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比
4、估价时点原则《原理》P97       5、公平原则
四、估价目的（核心）
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）
2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）
3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；  5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；
6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。    7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；
2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）
3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）
4、带租约的房地产转让价格；    5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）
7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献；    8、房地的匹配问题。
六、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、 一般资料：
（1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；
③项目有关文件。
（2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）
（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。    （5） 相关法律、法规、政策。
2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）
（1） 市场比较法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及汇率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 资本化率方面的资料。
（4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。
七　估价报告
（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
（二） 错误类型
   1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。
2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
５、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）

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