上海建筑装饰集团战略研究报告(doc 35页)

上海建筑装饰集团战略研究报告目录：
一、问题背景
二、战略分析
三、战略选择

 

上海建筑装饰集团战略研究报告内容摘要：
　　党的十一届三中全会以后，上海的房地产业逐渐复苏，房地产开始被作为资产进行经营性运作。房地产企业作为资产经营性运作的主体则应运而生，首先在房地产生产领域出现了专门从事商品房生产的房地产开发经营企业，继而在流通和消费领域出现了房地产经纪、物业管理、房地产估价以及信息服务等企业。1979年，上海首先出现了两家商品房开发公司，到1991年底，全市房地产开发公司已有94家。 从1992年起，上海的房地产业呈现出“爆炸式”的发展态势，大规模的解决居民住房问题，前所未有的城市改造，为房地产开发企业的发展提供了广阔的空间，至2000年底，上海有房地产开发经营企业约4050家。在过去的20年当中，上海的房地产企业的发展推动了房地产市场体系的完善，而这种完善对房地产企业新的发展，提出了改革的要求。
　　上海房地产开发经营企业的发展历史，很大程度上是国有房地产开发企业的发展史。1979年上海的房地产生产领域，率先出现了企业，打破了由国家直接投资开发房地产的局面，但随后相继成立的房地产开发经营企业，仍然以国有企业为主体，目前上海国有房地产企业约918家，占企业总数的22.7%，但国有房地产企业的房地产开发总量却占据了上海的半壁江山。国有房地产开发企业为上海房地产市场的形成、市场体系的发育完善、城市建设、居民住房条件的改善等诸多方面作出了巨大的贡献。
　　随着市场竞争的加剧，房地产市场由以前的“短缺市场”走向“买方市场”，国有房地产开发企业虽然规模犹大，但已雄风不再。许多声誉卓著的国有大型老房产公司举步维艰，大量房产投资项目套牢不说，市场上众多美仑美奂的楼盘也难觅踪影。难怪有人发出疑问：为什么国有大中型房产公司拥有资金、人才、政策等许多优势，却在市场竞争中如此疲软呢？原因在于：
　　第一，商品房价格偏高，空置严重，市场有效需求不足
　　1999年的上海房地产市场，虽然供求差距缩小，空置状况改善，但是商品房的空置情况还是十分严重的。1999年上海房地产市场总空置面积为1254.77万㎡，其中住宅有909.71万㎡，占总空置面积的72.5%；办公用房为178.40万㎡，占14.2% 。虽然2000年上海房地产市场需求旺盛，但这仅仅是向“货币化房改”过渡的政策行情，未来2—3年房地产消费，并不代表楼市发展的真正方向。
时下上海房地产市场大量积压的空置商品住房，与其说是供大于求的结果，不如更准确地说是高房价阻碍了有效需求的实现。传统的交易方式尽管简单明了，但住房作为商品其价格相对普通购房者的收入，还是偏高。普通购房者需要长期的资金积累，加上住房金融手段的帮助，才能实现住房消费的需要。由此，住房的高价格造成了住房市场的低流动性。

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