地产项目可行性报告内容指引(doc 23页)

第1章前言………………5
第2章项目决策背景及摘要………………5
2.1 外部环境………………5
2.2 内部因素………………5
2.3 项目概况………………6
2.3.1宗地位置………………6
2.3.2宗地现状………………6
2.3.3项目周边的社区配套………………6
2.3.4大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）………………7
2.4 土地价格………………8
2.4.1土地价格计算的方法………………8
2.4.2合作方式及条件………………8
2.4.3土地法律性质评估………………9
2.4.4取得土地使用权程序评估………………9
2.4.5政策性风险评估………………9
第3章市场分析………………10
3.1 区域住宅或商业楼市场成长状况………………10
3.1.1区域住宅或商业楼市场简述………………10
3.1.2区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况（近3-5年）………………10
3.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势………………10
3.1.4区域内表现最好个案状况………………11
3.2 分析：本案在区域市场内的机会点………………11
3.2.1区域市场在整体市场的地位及发展态势………………11
3.2.2本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式………………11
3.2.3本案在区域内开发市场潜力………………11
3.2.4本案在开发中的营销焦点问题………………11
3.2.5区域市场目标客层研究………………11
3.2.6各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围………………11
3.3 结论………………11
3.3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。………………11
3.3.2目标市场定位及产品定位………………11
3.3.3市场定位………………11
3.3.4目标人群特征/来源区域/行业特点………………11
3.3.5产品建议………………11
第4章规划设计分析………………11
4.1 初步规划设计思路………………11
4.1.1设计概念………………11
4.2 规划设计的可行性分析………………12
4.3 土地升值潜力初步评估。………………13
4.3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。………………13
4.3.2立即开发与作为土地储备优缺点分析………………13
4.4 工程计划………………13
4.4.1工期计划………………13
4.4.2各期开工面积………………13
4.4.3竣工计划………………13
4.4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。………………13
4.5 销售计划………………13
4.5.1各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。………………13
4.6 投资收益分析和成本预测………………13
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等………………13
4.6.1税务分析………………14
4.7 经济效益分析………………14
4.8 敏感性分析：………………15
4.9 项目资金预测 ：………………16
4.9.1资金投入计划：………………16
4.9.2资金回款计划：………………16
4.9.3资金需求计划：………………16
4.9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额………………16
4.10 管理资源配置………………16
4.10.1机构设置………………16
4.10.2人力资源需求………………16
4.10.3人力资源缺口及解决………………16
4.11 综合分析与建议 ：………………17
4.11.1优势：………………17
4.11.2劣势：………………17
4.11.3机会：………………17
4.11.4威胁：………………17
4.11.5结论和建议………………17
第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题………………17
5.1 主要指标测算………………17
5.2 竞争对手分析………………18
第6章在新城市开发需要补充的内容………………19
6.1 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况………………19
第7章附件………………20
7.1 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。………………20
7.2 按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程………………20
7.2.1成本测算可采用两种方法：………………20
7.2.2成本估算表………………20
7.3 说明………………22

 

1.1 外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在沈阳，要说明沈阳在东北的地位和情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
1.2 内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

 

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