房地产行业投资策略深度研究报告(pdf 30页)

政策调控左右房地产后市............... 1
中国房地产市场的发展阶段..... 1
景气周期中的政府之手......... 1
对宏观调控政策未来走向的判断.......... 3
房地产市场的区域分化和结构分化....... 3
中短期供求力量发生逆转....... 3
主要城市呈现区域性差异....... 5
结构分化：东部地区写字楼和商业地产受到追捧..................... 9
短期调整不改中国房地产业长期牛市............. 11
长期供给受到抑制有利于全国范围房价软着陆...................... 11
中国已经进入了房地产增长的大周期...... 12
汇率和利率政策的影响........ 14
暗流涌动，格局嬗变.................. 14
区域和结构性机会： .......... 15
优势集中性机会.............. 15
估值偏离性机会.............. 15
行业内跟踪公司点评.................. 16
国内地产企业与香港企业的比较......... 16
跟踪公司点评................ 17

政策调控左右房地产后市
中国房地产市场的发展阶段
房地产是土地和土地上附属的建筑物的综合体，土地负担着投资品的功能，建筑物
则负担着消费品的功能，因此，房地产具有消费品和投资品的双重属性，房地产价
格则是地价和房价的综合。
中国房地产市场化历程可以粗略分为三个阶段：第一阶段是20 世纪80 年代的起步
阶段；第二阶段在1992 年邓小平南巡之后出现了第一次高潮，但很快海南、北海等
地出现高涨的房地产泡沫，导致一系列紧缩政策的出台，行业进行了深度调整；第
三阶段是1997 年金融危机以后，在鼓励住房消费的政策环境和历史低位的实际利率
环境下，由于停止实物分房和城市改造拆迁带来的巨大的住房消费需求，通过按揭
贷款方式被释放出来，带来了本轮具备现实需求基础的房地产景气周期，2002 年下
半年部分地区投资过热露出苗头，2003 年以后，房地产作为投资品的特征被更多的
发掘出来，投资和投机资金大量涌入，尤其是2004 年银根地根双紧缩……

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