房地产估价理论与方法概述(PPT 37页)

房地产估价方法——成本法
3、成本法估价的操作步骤：
建筑物重新构建价格的求取方法
单位比较法
以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建安工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，
调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，
对其进行适当处理后得到建安工程费的方法。
分部分项法
把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，
调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，
将各个分部或者分项工程数量乘以对应的单位价格或成本后相加得到建安工程费的方法。
工料测量法
把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、
建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，
调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、
设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，
并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建安工程费的方法。
指数调整法
利用建安工程费的有关指数或变动率，
将估价对象建筑物的历史建安工程费调整到价值时点的建安工程费的方法。
主要用于检验其他方法的测算结果。
建筑物折旧的求取——分解法
分解法（breakdownmethod）是把建筑物折旧分成它的各个组成部分，
分别测算出各个组成部分，然后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。
分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。
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