某高尔夫项目前期定位报告(PPT 183页)

京基高尔夫项目前期定位报告
项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，
距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇
产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人
产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，
形成以津港公路为主线微电子产业带
周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，
认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带
仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，
道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港
项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目
项目本体评价
土地成交大事记：
市场解析小结
竞争项目分布
竞争项目情况
周边成交住宅用地情况
开发商简介
未来竞争分析——预计本项目上市时别墅产品竞争总量在1000余套，洋房产品在40万平米左右
案例选取和研究思路
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的某某城
深圳某某城
Townhouse统领多类型产品组合
主景观体系前移，建立项目形象“大型Townhouse亲地社区”，并实景展示“看得见的未来”居住体验
社区配套商业在启动阶段全部建设完成，提前展示，营造未来生活场景
客户需求回顾
项目核心竞争力分析
本项目的核心竞争力：资源+产品
本项目发展战略：打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率
超空间多层（创新产品），宽景house
泛客户定位——项目可能吸引的客户群
区域发展 Vs. 客户演变
社区成熟 Vs. 客户演变
一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主
二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户
三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品
项目分期开发策略
基于启动期开发考虑的产品分期策略……
陌生区域启动期开发的成功模式：
一期开发策略分析
高端产品入市
中端产品入市
低端产品入市
基于容积率考虑的产品分期策略……
产品组合比较
产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式
产品配比测算原则
产品比例
开发分期产品比例
一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象；高性价比产品迅速聚集人气
二期户型面积配比——高性价比产品集中面市；宽范围产品辐射多极客户
三期户型面积配比——洋房注重后期产品的稀缺性；小高层产品用足9070政策打造舒适型产品
整盘户型面积配比
户型建议——双拼或联排产品价值体现的三个方面
►“看齐独栋”的空间构成
► ►“有天有地”的充分表达
入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩
► ► ►兼顾私有和邻里的单元组合方式
“错联”和“对拼”
经典案例—— 天津水晶城
某某情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，
入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
某某水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
洋房产品选择类型
园林风格局部建议－线性浅水系和局部点状水景结合
尊贵形象打造－细节关注
价格预测
本项目定价：
典型项目年销售量——天津城郊陌生区域大盘年销售面积在8~9万平米左右
典型项目别墅产品销售速度——独栋、联排、双拼产品月销售量在15套左右
启动期推售策略（基于09年9月可售）
启动期开发策略
Thanks for your attention.
2006.12-2007.11天津商品房市场成交面积、成交套数走势
2006.12-2007.11天津商品房市场成交面积、成交均价走势
2006.12-2007.11天津商品房市场各区成交套数
项目概况：近郊中低密度大盘，紧邻外环，城市区域位置优越。
客户描述
吉宝置业在天津的首个项目，高端打造，近郊低密度稀缺精致社区
开发策略：168栋独栋别墅同期开发，同期入住/分四期发售，每期30~40套
客户描述
产品分析
客户描述
天嘉湖生态旅游度假区内正式启动的首个低层住宅项目
客户描述
客户描述
远郊超级别墅大盘，高端酒店、高尔夫配套带动区域发展
京津新城开发历程
客户描述

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