某商业地块策划提案(PPT 96页)
某商业地块策划提案(PPT 96页)内容简介
第一部分项目概况及SWOT分析……….3-15
第二部分区域内同类竞争物业分析…….16-34
第三部分项目定位以及规划设计建议….35-65
第四部分市场运作策略………………….66-81
第五部分项目推广策略………………….82-91
第一部分项目概况及SWOT分析
1.1地块基本情况分析
1.1.1区位概况
项目地块位于钱江新城核心
区域，毗邻未来杭州市行政
中心、杭州大剧院、杭州市
民中心和杭州国际会议中心
占地面积40355平方米，总
建筑面积约28万平方米。由
凯德置地斥巨资倾力打造的
一个集办公楼、商场、五星
级酒店和服务性公寓于一体
的综合性项目，这是继国内
上海、北京、成都之后，凯
德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。
1.1.2交通状况
①大区位交通状况
钱江新城位于杭州老城
区东南部，与钱塘江咫
尺之遥，距离西湖风景
区约4.5公里，距离萧山
国际机场18公里，所辖
范围：东临钱塘江，南
靠复兴区块，西依秋涛
路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速便捷，
②区域内交通状况
项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中
心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交
通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直达
上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。
1.1.3周边环境
根据我们的了解，到2011年钱江新城核心区将建设650万
平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶
段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中
以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆
续建成，3公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作
人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休
闲、娱乐氛围。
1.1.4周边配套
根据我们的了解，除了来福士商业广场（8万方）、凯德商
业中心（5万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城已
经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区
域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和
其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的
商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5幢星
级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共
同构筑了杭州未来的CBD中心。
1.2项目地块SWOT分析
1.2.1优势
①品牌优势：
从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉
德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品
质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好
的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下
成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的租
售以及管理中处于优势。
②区位优势：
本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧
院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根
据“中心辐射效应”，届时将会吸引来大量的人气。
③物业优势：
本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公
楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业
形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，市场受众范
围大，使项目本身更富竞争力。
1.2.2劣势
①规模劣势：
与同区域内竞争项目相比，无论是80万平方米的万象城，还
是34万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与
之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象
城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届
时一定会吸引大批的顾客和商家，进而分割市场机会，因此
我们在规模上处于劣势。
1.2.3机会
①政策机会：
杭州政府新的城市规划，从“西湖时代”逐渐进入“钱塘时
代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段，随着世
界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商
务带来巨大的赢利机遇。
②区域消费潜力：
钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的
居区，届时人口将会达到40万左右，其中商务办公
人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随
着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更
广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给
本项目带来更多的机遇。
1.2.4威胁
①竞争威胁：
一个4平方公里的区域，钱江新城30多幢写字楼、5幢五
星级酒店、70万平方米的商业物业以及若干服务式酒店
和宾馆，使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年，
预计每年推出的综合性项目开发量在40——60万平方左
右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，
供应量的增大将导致激烈的竞争。
第二部分区域内同类竞争物业分析
2.1区域市场内同类物业竞争趋势
由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和服
务性公寓于一体的综合性项目，含括了对商务、财富、休
闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求，与同一地段或区域
内其他综合性项目类同，均具有很强的综合性，因此市场
竞争非常激烈。
2.1.1在写字楼方面
从钱江新城管委会我们了解到，到2011年钱江新城核心区
将建成650万平方米的公建建筑，其中写字楼占60%左右，约400万平方米。
目前已经超过200万平方米的写字楼正在开发建设中。其中：
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第二部分区域内同类竞争物业分析…….16-34
第三部分项目定位以及规划设计建议….35-65
第四部分市场运作策略………………….66-81
第五部分项目推广策略………………….82-91
第一部分项目概况及SWOT分析
1.1地块基本情况分析
1.1.1区位概况
项目地块位于钱江新城核心
区域，毗邻未来杭州市行政
中心、杭州大剧院、杭州市
民中心和杭州国际会议中心
占地面积40355平方米，总
建筑面积约28万平方米。由
凯德置地斥巨资倾力打造的
一个集办公楼、商场、五星
级酒店和服务性公寓于一体
的综合性项目，这是继国内
上海、北京、成都之后，凯
德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。
1.1.2交通状况
①大区位交通状况
钱江新城位于杭州老城
区东南部，与钱塘江咫
尺之遥，距离西湖风景
区约4.5公里，距离萧山
国际机场18公里，所辖
范围：东临钱塘江，南
靠复兴区块，西依秋涛
路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速便捷，
②区域内交通状况
项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中
心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交
通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直达
上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。
1.1.3周边环境
根据我们的了解，到2011年钱江新城核心区将建设650万
平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶
段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中
以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆
续建成，3公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作
人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休
闲、娱乐氛围。
1.1.4周边配套
根据我们的了解，除了来福士商业广场（8万方）、凯德商
业中心（5万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城已
经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区
域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和
其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的
商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5幢星
级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共
同构筑了杭州未来的CBD中心。
1.2项目地块SWOT分析
1.2.1优势
①品牌优势：
从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉
德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品
质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好
的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下
成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的租
售以及管理中处于优势。
②区位优势：
本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧
院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根
据“中心辐射效应”，届时将会吸引来大量的人气。
③物业优势：
本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公
楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业
形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，市场受众范
围大，使项目本身更富竞争力。
1.2.2劣势
①规模劣势：
与同区域内竞争项目相比，无论是80万平方米的万象城，还
是34万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与
之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象
城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届
时一定会吸引大批的顾客和商家，进而分割市场机会，因此
我们在规模上处于劣势。
1.2.3机会
①政策机会：
杭州政府新的城市规划，从“西湖时代”逐渐进入“钱塘时
代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段，随着世
界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商
务带来巨大的赢利机遇。
②区域消费潜力：
钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的
居区，届时人口将会达到40万左右，其中商务办公
人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随
着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更
广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给
本项目带来更多的机遇。
1.2.4威胁
①竞争威胁：
一个4平方公里的区域，钱江新城30多幢写字楼、5幢五
星级酒店、70万平方米的商业物业以及若干服务式酒店
和宾馆，使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年，
预计每年推出的综合性项目开发量在40——60万平方左
右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，
供应量的增大将导致激烈的竞争。
第二部分区域内同类竞争物业分析
2.1区域市场内同类物业竞争趋势
由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和服
务性公寓于一体的综合性项目，含括了对商务、财富、休
闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求，与同一地段或区域
内其他综合性项目类同，均具有很强的综合性，因此市场
竞争非常激烈。
2.1.1在写字楼方面
从钱江新城管委会我们了解到，到2011年钱江新城核心区
将建成650万平方米的公建建筑，其中写字楼占60%左右，约400万平方米。
目前已经超过200万平方米的写字楼正在开发建设中。其中：
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