怎样确定项目的商业体量(DOC 97页)
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怎样确定项目的商业体量(DOC 97页)内容简介
1、主力店对商业项目运营影响至关重要
1、合理设定主力店的经营面积
1、城市基础设施发展状况。
1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）
1、招商人员必须具备的基本素质
1、招商必须先于建设
1、确定基价
1、第一大错误：先盖房再招商
1、维护购物中心的产业经营黄金比例
1、避免按品种划分经营区域的误区
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、主力店招商并不能解决所有商业难题
2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数
2、城市未来规划发展趋势。
2、实现混业经营与分区经营并轨
2、把握购物中心主力店的评定标准
2、押金及入市门槛
2、招商人员的特殊素质
2、招商决定着经营成效和建筑风格
2、第二大错误：市场定位盲目追求大体量、高档次
2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、交租方式
3、实现主力店成功招商四大步骤
3、居民年人均收入、人均年消费性支出
3、弱势开发商与强势商业集团
3、招商人员的培训
3、招商应顾及城市区域商业业态
3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
3、第三大错误：主力店一定要先国际大品牌
3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、主力店所处位置是与发展商博弈的结果
4、主力店招商失败七点原因剖析
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
4、城市人均商业面积
4、招商人员的考评
4、按照规划定位决定不同的经营方式
4、第四大错误：重销售招商、轻后期运营
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、招商人员的激励
5、核心主力店先行招商
5、运用商业项目与主力店的利益捆绑
5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、主力店与经营散户的“争客”与“互相利用”
6、特殊商户实施招商优惠
6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、城市现有商业饱和程度
7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
8、城市在建、在售商业体量
8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利
9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势
9、招商进程按照市场反应不断变动
第一大错误：先盖房再招商
第一步掌握正确的招商程序
第七大错误：招商过程对商品档次缺乏明晰策略
第三大错误：主力店一定要先国际大品牌
第三步召开主力店招商恳谈会
第二大错误：市场定位盲目追求大体量、高档次
第二步按拟定的定位初步确定主力店条件
第五大错误：售价和租金定价严重透支行业利益
第八大错误：“唯开业率是图”与“唯商品档次是图”
第六大错误：认为只要招商成功就万事大吉了
第四大错误：重销售招商、轻后期运营
第四步对分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件
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1、合理设定主力店的经营面积
1、城市基础设施发展状况。
1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）
1、招商人员必须具备的基本素质
1、招商必须先于建设
1、确定基价
1、第一大错误：先盖房再招商
1、维护购物中心的产业经营黄金比例
1、避免按品种划分经营区域的误区
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、主力店招商并不能解决所有商业难题
2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数
2、城市未来规划发展趋势。
2、实现混业经营与分区经营并轨
2、把握购物中心主力店的评定标准
2、押金及入市门槛
2、招商人员的特殊素质
2、招商决定着经营成效和建筑风格
2、第二大错误：市场定位盲目追求大体量、高档次
2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、交租方式
3、实现主力店成功招商四大步骤
3、居民年人均收入、人均年消费性支出
3、弱势开发商与强势商业集团
3、招商人员的培训
3、招商应顾及城市区域商业业态
3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
3、第三大错误：主力店一定要先国际大品牌
3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、主力店所处位置是与发展商博弈的结果
4、主力店招商失败七点原因剖析
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
4、城市人均商业面积
4、招商人员的考评
4、按照规划定位决定不同的经营方式
4、第四大错误：重销售招商、轻后期运营
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、招商人员的激励
5、核心主力店先行招商
5、运用商业项目与主力店的利益捆绑
5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、主力店与经营散户的“争客”与“互相利用”
6、特殊商户实施招商优惠
6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、城市现有商业饱和程度
7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
8、城市在建、在售商业体量
8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利
9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势
9、招商进程按照市场反应不断变动
第一大错误：先盖房再招商
第一步掌握正确的招商程序
第七大错误：招商过程对商品档次缺乏明晰策略
第三大错误：主力店一定要先国际大品牌
第三步召开主力店招商恳谈会
第二大错误：市场定位盲目追求大体量、高档次
第二步按拟定的定位初步确定主力店条件
第五大错误：售价和租金定价严重透支行业利益
第八大错误：“唯开业率是图”与“唯商品档次是图”
第六大错误：认为只要招商成功就万事大吉了
第四大错误：重销售招商、轻后期运营
第四步对分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件
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