房地产市场调查研究报告(doc 128页)

目 录
目 录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 6
2.1 研究背景说明 ... 6
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 7
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 9
5. 抉策地产研究中心细分市场研究模型 ... 10
6. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 10
第一节 市场容量分析 ... 12
1. 2004 年南京市房地产市场容量分析 ... 12
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 12
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长 ... 13
1.3 投资购房比例小幅下降 ... 13
1.4 结婚购房比例基本稳定 ... 14
1.5 城市化进程中产生的购房需求稳中有升 ... 14
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 14
3. 2004 年 1-12 月房地产市场交易状况分析 ... 15
3.1 新建商品房交易情况 ... 15
3.2 2 2004 年 1-12 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 15
3.3 2004 年四季度未实现的需求分析 ... 16
4. 2004 年四季度需求结构分析 ... 16
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 16
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 17
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.4 户型层次需求结构分析 ... 19

5. 2005年需求总量分析...20
第二节 产品结构分析 ... 21
1. 2004 年市场供给状况 ... 21
1.1 2004 年 1-10 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 21
1.2 南京市 2004 年房地产开发投资状况 ... 21
2. 2004 年南京市土地供应状况 ... 22
3. 南京市四季度经济适用房、中低价商品房供给情况 ... 23
4. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供应情况 ... 24
4.1 2004 年四季度商品房总体供需状况 ... 24
4.2 2004年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 24
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 24
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 24
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 26
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 26
5. 2005 年一季度南京市新建商品房供应状况 ... 27
5.1 2005年一季度南京市新建商品房供应总量 ... 27
5.2 2005年一季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 28
5.2.1 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 28
5.2.2 2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 29
5.3 2004年四季度与2005年一季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 29
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 29
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 30
第三节 价格研究 ... 31
1. 供给价格水平分析 ... 31
1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数 ... 31
1.1.1 2004年12月抉策南京70典型楼盘价格总指数表 ... 31
1.1.2 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分区指数表 ... 32
1.1.3 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分物业指数表 ... 32
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 33
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 34
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 35
1. 5 经济适用房价格水平分析 ... 36
1.6 存量房价格水平分析 ... 37
1.7 南京市租赁行情分析 ... 38
1.8 土地价格水平分析 ... 38
2. 2004 年度南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 39
2.1 供需状况与房价走势 ... 39
2.1.1 2004年四季度商品房供需形势——房价最强有力的支撑面 ... 39
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 39
2.2 居民收入增加 与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面... 40
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 41
2.4 城市化进程继续加快，商品房价格的主要支撑面之一... 41
2.5 商品房成本 上涨 ，商品房价格的主要支撑面之二... 41
2.6 近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析 ... 42
第四节 消费者调查 ... 43
1. 研究背景 ... 43
2. 研究说明 ... 43
2.1 样本特征... 43
2.2 样本量... 43
2.3 数据的质量控制 ... 43
2.4 研究方法 ... 43
2.5 主要研究指标 ... 44
2.6 调研内容... 44
3. 意向购房者的基本特... 44
3.1 潜在购房者年龄结构... 44
3.2 潜在购房者的家庭结构... 45
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 45
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 46
4. 潜在消费者的购房偏好 ... 47
4.1 潜在消费者对购房区域的偏好... 47
4.2 潜在消费者对购房面积的偏好... 47
4.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 48
4.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 49
4.5 潜在消费者对配套最看重的三个因素 ... 49
4.6 潜在消费者购买目的的分析 ... 50
5. 购买方式与购买力分析 ... 51
5.1 潜在消费者可以承受的最高单价... 51
5.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 51
5.3 付款方式 ... 52
6. 潜在购房者的媒介影响度 ... 53
　 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 53
第五节 生活指数评价 ... 54
1. 生活指数评价 ... 54
1.1 区域生活指数模型 ... 54
1.2 应用与测评结果 ... 55
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 56
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 56
2.2 应用与测评结果 ... 58
3. 典型楼盘性价比分析 ... 58
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 59
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 59
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 59
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 59
第六节 媒体监测与研究 ... 60
1. 2004年四季度南京房地产平面广告投放监测 ... 60
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 60
1.2 分区域投放量统计... 62
1.3 分物业类型投放量统计... 63
1.4 开发商投放量统计 ... 63
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 64
2. 2004年四季度南京房地产网络广告监测分析... 65
3. 2004年南京市房地广告营销主题与促销活动分析... 66
3.1 房地产营销主题分析... 66
3.2 其它促销活动分析... 68
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析... 70
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 70
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 71
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 71
4.3.1 2004 年四季度龙凤花园报纸平面广告投放总量与频率... 71
4.3.2 2004 年龙凤花园广告报纸组合 ... 71
4.3.3 2004 年龙凤花园报纸平面广告及网络广告投放分析... 72
4.3.4 龙凤花园的广告意境及营销主题分析 ... 72
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 73
5.1竞争对手SWOT分析 ... 73
5.2劣势及威胁的弥补方案 ... 74
5.3 2003—2004南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析... 74
 

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