中国当代房地产研究专题(pdf 31页)

正文目录
前言、为什么研究城市化及本报告所要解决的问题 4
1、为什么要研究城市化 4
2、本报告所要解决的问题 4
一、城市化基本规律及驱动机制 5
1、城市化的两大基本规律 5
（1）城市化率沿着S 型曲线变动. 5
（2）按人口流动的主导方向，城市化进程分为四个阶段 6
2、城市化的驱动机制 6
（1）城市化进程的长期驱动机制 6
（2）城市规模结构演变进程的驱动机制. 7
3、房价表现 9
二、美国城市化发展历程. 10
1、美国城市化的演变历程 10
2、美国城市化进程的驱动因素11
（1）就业结构服务化与从小城市进入大城市 12
（2）就业结构的郊区化与人口郊区化. 12
3、纽约大都市圈的形成与发展. 13
三、日本城市化发展进程. 15
1、日本城市化的历史进程及其特征 15
（1）日本城市化发展速度举世无双，整体进程符合S 型曲线上升规律 15
（2）日本城市化进程分为四个阶段 15
2、日本城市化进程的驱动机制. 18
（1）日本人均GDP 提高最快时期与日本城市化率上升最快时期基本吻合. 18
（2）日本非农就业量增长最快时期与日本城市化率上升最快时期基本吻合. 18
3、日本城市化不同阶段土地价格的变化. 19
四、韩国城市化发展进程. 20
1、韩国城市化的历史演变及其特点 20
（1）韩国城市化的历史演变. 20
（2）朝鲜战争之后韩国城市化分为两个阶段 20
（3）当城市化率突破50%，人口迁移以城市之间的双向迁移为主. 21
（4）韩国城市化过程中的区位选择 21
2、韩国城市化的驱动因素 22
（1）韩国城市化进程与韩国人均GNI 的增长基本保持同步. 22
（2）非农产业产值及就业量比重 22
3、城市化不同阶段城市土地价格变化. 23
五、中国城市化进程的发展趋势 25
1、美日韩城市化进程的总结. 25
2、中国城市化的历史回顾 25
（1）中国城镇人口统计口径. 25
（2）改革开放以来中国城市化进程回顾. 25
3、中国已逐步具备城市化阶段性规律所要求的经济社会条件. 27
4、中国城市化的发展趋势 27
（1）中国当前城市化进程判断. 27
（2）城市化总体每年还将继续快速提高. 27
（3）中国城市化未来人口流动判断 28
（4）中国房价判断. 29
表 1：世界不同国家和地区人均GDP（或人均GNI）与城市化率 7
表 2：不同时段美国细分产业吸纳就业人口量（1950-2005） . 12
表 3：韩国城市化进程中的人口迁移方向及其比例. 21
图 1：城市化率沿S 型曲线变动. 5
图 2：城市规模结构演变 8
图 3：美国的城市化进程 10
图 4：美国大都市区人口占比11
图 5：大都市区新增人口分布11
图 6：美国城市城区与郊区就业量比重（1950-1990）  13
图 7：纽约市城郊人口变化（1790-2006）  14
图 8：日本城市化进程. 15
图 9：日本三大都市圈郊区化进程 17
图 10：日本三大都市圈郊区化的时间 17
图 11：日本人均GDP 增长率与日本城市化率变动情况. 18
图 12：日本非农就业量与日本城市化率 19
图 13：日本六大城市土地价格变动情况（1956-1976 年） 19
图 14：韩国城市化率及其提高幅度 20
图 15：韩国不同规模城市总人口占城市人口比重变化趋势（1960-2005） 21
图 16：韩国两大都市区中心城市及其周边地区的城市人口占全国城市人口比重 22
图 17：韩国人均GNI（美元）与城市化年均提高幅度. 22
图 18：韩国城市化率与非农产值及非农就业比重（1955-2005） 23
图 19：1963 到1980 年韩国地价情况. 23
图 20：1981 到1995 年韩国地价情况. 24
图 21：中国城镇新增人口数（1979-2007）  26
图 22：核心城市房价与全国城市房价比较. 30
..............................