美国房地产金融机制的一些启示(doc 5页)

美国房地产金融机制的一些启示目录：
一、美国的住房金融机制的构成
二、美国住房金融机制的具体运作
三、从美国住房金融机制得到的启示

 

美国房地产金融机制的一些启示内容提要：
完备的二级市场：
二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。
联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
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一级市场的运作：一级市场住房抵押贷款的核心是抵押贷款的发行银行和购房人。在抵押贷款生效前，购房人到保险公司投保，抵押贷款生效后，购房人有投保并交保费的义务，保险的受益人为抵押权人、购房人。其中银行为第一受益人，发生投保标的事故后，保险公司有优先赔偿损失的义务。银行首先受偿，在赔偿超过债务后，购房人才能受偿。
在抵押贷款中，购房人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款，购房者得到的是房屋产权证及抵押贷款的合同承诺(还本付息)，付出的是资金。正常情况下，抵押人按约还本付息，到期取得房产权，银行收回本金和利息
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二级市场的流动性强弱与否，直接关系到住房抵押贷款资金来源大小以及住房金融的宏观风险。目前，我国的商业银行发放的住房抵押贷款已经积累了一定的规模，由于这几年利率处在不断下调的过程中，再加上宏观经济不景气，可贷项目偏少，因此住房抵押贷款短存长贷的不匹配风险目前还没有体现出来。但是，随着抵押贷款规模的不断增长，在利率上涨的情况下，这些金融机构将面临很大的风险，因此，提高抵押贷款的流动性就成为了化解金融风险的一个很重要方面。要解决流动性的问题，从国际金融发展的趋势来看，无非就是抵押贷款证券化。抵押贷款的证券化，要求对抵押贷款进行集合，增强信用等级，以便在二级市场上出售。政府机构或者准政府的机构在信用增强的过程中可以发挥独特的作用，并且还可以通过设立证券发行标准，从而扩大抵押贷款的证券化

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