房屋维修管理综合概述(doc 25页)

房屋维修管理综合概述目录：
第一节  房屋维修管理概述
第二节  房屋维修及维修管理内容
第三节   房屋维修工程的组织与管理
第四节  房屋维修标准和考核指标

 

房屋维修管理综合概述内容提要：
房屋维修概念：
房屋维修的概念有广义和狭义之分。
狭义的房屋维修仅指对房屋的维护和修缮；
广义的房屋维修则包括房屋的维护、修缮和改建。
物业管理的基本目的不外乎3个方面：
使物业获取最大的期望收益；
使物业得到良好的保值和增值效果；
给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境。
而保证物业处于正常而良好的经营和使用状态，保证房屋足够的寿命，是达到上述基本目的的前提。
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有形磨损。
有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。
这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。    
一般情况下，房屋有形磨损产生的原因有两个：
第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到诸如摩擦、冲击、振动、疲劳，甚至火灾等外力作用而产生的物理上或物质上的磨损。
第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损，包括风、雨、酸湿气体及氧化作用，也包括非正常的自然灾害(洪水、地震、滑坡、龙卷风、冰雹等)以及生物因素(如白蚁、霉菌等)的影响。
……

房屋无形磨损产生的原因有3个：
第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。由于这种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能，所以它不会产生房屋保养与维修问题。
第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。由于这种磨损会影响房屋的使用功能，所以它会涉及房屋的保养与维修问题，主要是房屋改造的问题。
第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。

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