物业管理之房屋维修管理(doc 7页)

物业管理之房屋维修管理目录：
一、学习提示
二、重点讲解
三、难点释疑
四、本章结论

 

物业管理之房屋维修管理内容提要：
在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业管理工作的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标志，因此，房屋维修管理在物业管理全过程中占有极其重要的地位和作用。本章对房屋维修及房屋维修管理的概念和特点，房屋维修管理的意义、原则和内容，房屋维修工程的组织和管理以及房屋维修标准和考核指标等作了较为详细的阐述。
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房屋的物理寿命和经济寿命 ：
衡量一幢房屋寿命的大小一般有两种方式，即房屋的物理寿命和经济寿命。
a)房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；
b)房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。
c)通常，物业业主关心房屋的经济寿命超过关心其物理寿命。这是因为业主作为一名投资经营者，考虑问题主要是从房屋的经济性角度出发，追求物业的经营效益及保值增值效益。
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无形磨损。
无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。
这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。
房屋无形磨损产生的原因有3个：
第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。由于这种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能，所以它不会产生房屋保养与维修问题。

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