某地产项目营销策划书(doc 32页)

某地产项目营销策划书目录：
一、项目简介…………2
二、市场概况及基本竞争格局…………2
三、项目SWOT分析…………3
（一）优势…………3
（二）劣势…………5
（三）、机会…………6
（四）威胁…………6
四、目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义…………7
二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除…………7
品牌战略形成及品牌定位…………8
品牌内涵组成…………8
五、天下城品牌内涵次序及品牌表现几种角度…………9
（一）品牌第一内涵：难以想象的高档不动产投资机会…………9
（二）品牌第二内涵：物业的具体形态（投资载体），能从不同角度买足置业者的首要用途…………10
六、价格策略…………10
七、销售策略设定…………10
八、项目推广策略设定…………10
九、推广各阶段任务具体设定…………11
十、项目推广首期计划（进入期）…………11
十一、促销策略…………13
十二、销售现场包装策略…………13
十三、主要销售道具制作及二期销售资料的补充…………14
十四、二期项目进入期工作组织及验收…………14
十五、营销总结…………14
附1：沈大路市场调研报告…………15
附2：沈阳市小户型的调查报告…………19

 

某地产项目营销策划书内容提要：
东南板块及沈大路商圈。
沈阳房地产市场的东南板块主要由三部分组成：沈大路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
沈大路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在沈大路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。天下城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但天下城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
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对建材市场调查发现：
1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
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品牌战略形成及品牌定位：
我们的可售资源是三种不同的物业形态，是三种不同的置业用途，这些物业形态的竞争市场相当激烈。因此，必须跳出物业形态自身的直接用途，寻找能统领整个一、二期多层楼盘、商铺以及后续开发的小高层物业的品牌内涵。
我们完全可以跳出传统房地产营销模式，利用天下城周边资源，扩充品牌核心内涵，将天下城定位成一个整个东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。

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