南京市房地产市场的研究报告(doc 64页)

南京市房地产市场的研究报告目录：
综述…………4
一、前言…………4
二、研究方法简介…………5
1. 研究背景说明…………5
2. 抉策地产研究指标体系说明…………6
三、延伸服务…………7
四、报告…………8
摘要…………8
1、房地产需求上升势头强劲…………8
第一节  市场容量分析…………10
一、某年南京市房地产市场容量分析…………10
（一）某年的商品房市场容量…………10
1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位…………10
2. 投资者比例波动较大较快…………11
3. 结婚购房比例比较稳定…………11
4. 改善居住环境群体需求比例变化较小…………11
5. 城市化进程等购房需求…………11
（二）存量商品房市场容量…………12
二、某年南京房地产市场交易状况分析…………12
1. 某年商品房已实现需求状况…………12
2. 商品房交易量的历年增长情况…………13
3. 某年未实现需求状况分析…………13
三、某年需求结构分析…………14
1. 各片区的结构比例及季度变化情况…………14
2. 楼型层次及季度比例变化分析…………15
3. 商品房价格档次及季度变化情况…………16
第二节  产品结构分析…………17
一、某年市场供给总量…………17
1. 商品房开发持续增长…………17
2. 土地资源的供给状况…………18
3. 某年存量房供应状况…………19
4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况…………19
二、某年房地产供应结构以及供需分析…………20
1. 某年南京市房地产市场总体供需分析…………20
2. 各区域供需结构分析…………20
3. 价格层次供需结构分析…………22
4. 楼型供需结构分析…………23
5. 商品房总价与区域供需交叉分析…………23
三、某年南京市商品房供给总量分析…………24
1. 商品房…………24
2. 经济适用房…………24
3. 片区状况分析…………25
第三节  价格研究…………26
一、供应价格水平分析…………26
1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数…………26
2. 商品房价格水平分析…………28
4. 分物业商品房价格水平分析…………31
5. 存量房（即二手房）价格水平分析…………32
6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析…………33
7. 土地价格水平分析…………34
8. 房地产三级市场——租赁市场价格水平分析…………35
二、某年度南京市商品房价格因素及相关分析…………35
1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因…………35
2. 经济增长及消费者信心——价格支撑面之一…………37
3. 投资拉动——价格支撑面之二…………37
4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨…………38
5. 城市化战略与房价水平——地区中心效应显现…………38
6. 开发商保利因素——楼盘品质化倾向…………39
7. 拆迁新法等政策影响…………39
三、南京市房价展望…………39
1. 某年房价总体特征…………39
2. 某年市场环境及房价趋势…………39
第四节     消费者调查研究…………41
一、背景资料…………41
1. 样本特征…………41
2. 研究方法…………41
3. 研究指标…………41
二、购房者基本情况分析…………42
1. 年龄结构分析…………42
2. 学历分析…………42
3. 收入结构分析…………43
三、购房需求分析…………43
1. 面积需求分析…………43
2. 收入与可承受价位交叉分析…………44
3. 套型选择…………45
4. 消费者可承受商品房总价分析…………45
四、购房者行为分析…………45
1. 付款方式分析…………45
2. 收入与媒体影响度交叉分析…………46
3. 年龄与购房区域交叉分析…………47
4. 购房者对某年房价变化的心理预期和接受能力分析…………47
第五节  生活指数评价…………49
一、生活指数评价…………49
1. 区域生活指数模型…………49
2. 应用与测评结果…………50
二、典型楼盘生活指数评价…………50
1. 典型楼盘生活指数模型…………50
2. 应用与测评结果…………51
三、典型楼盘性价比分析…………52
四、抉策地产研究中心生活指数专项研究…………52
1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告…………52
2. 楼盘项目前期定位研究…………52
第六节  广告监测与研究…………53
一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测…………53
二、某年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析…………53
1. 投放量排名…………53
2. 投放频率排名…………53
3. 分区域投放量统计…………54
4. 物业类广告投放量统计…………54
5. 开发商楼盘平面广告投放量统计…………55
三、南京地区各平面媒体影响度分析…………55
平均日发布广告量统计…………55
四、楼盘形象宣传主题跟踪分析…………56
1. 某年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析…………56
2. 某年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览…………56
五、从购房者相关特征分析媒体影响度…………57
1. 购房者媒体偏好分析…………57
2. 媒体广告对购房者决策的影响分析…………58
结  束  语…………59
报告附件： 某年房地产业政策影响面分析…………60

 

南京市房地产市场的研究报告内容提要：
众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，某年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望
……

目前供应结构性失衡还是南京市房价的主导决定因素，在高价位段产品如城中区域的商住写字楼项目价格增速有所放缓的局部现象背后，中低价产品的结构性供不应求导致的价位整体拉升现象仍是市场的主流。根据抉策地产研究中心70典型楼盘数据平台监测统计，某年11、12月度的70指数各项数据全线上升，再加上接近年关，市场上准现房供应比例有一定量的增加，带动了整体商品房价格的上升。
……

土地政策与不动产金融政策将成为热点——土地管理制度更加精细，在不动产金融方面，在按揭抵押贷款、企业发债、投资基金政策上，会出台有很多新的规则，会推动房地产市场更加健康的发展。随着行业并购趋势的出现，地产业将更加向专业化、集约化、规模化发展。土地是房地产最大的资本，随着土地市场的规范化，整个房地产业会重新排序，整个战略格局也会随之发生重大的变化。产业与资本结合是必然的专业化、并购时代即将来临、规模化经营的发展趋势却是不可阻挡的。资借基金入市，利用股权融资的方式，在今后的房地产开发中也将表现得十分活跃。国内很多类基金式的公司也在募集资金，为不具备银行融资或资本市场融资条件的房地产企业提供“过桥”资金。此外，增加债券市场的供应，实现信贷资产证券化，这种新的融资渠道有可能将在2004年对房地产企业的发展产生重大影响。

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