南京市某年度商品房价格研究及剖析(doc 35页)

南京市某年度商品房价格研究及剖析内容提要：
1、南京市某年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。
2、南京市某年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。
3、南京市某年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。
4、 1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。
5、 1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。
6、南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。
7、南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~某年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。
8、 某年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.某G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50%左右。
9、南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。
基本规律和数据：
1、从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。
2  按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会持续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。
3、数据表明：到某年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是城市居民家庭最大的资产，如果房价持续下跌，市民最直接的感受就是自家的财产不断缩水。
4、世界经验表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86% 但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一般为20%）低得多。因此中国家庭居住消费应该继续上升才符合规律。

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