房地产项目管理知识开发概述(doc 67页)

房地产项目管理知识开发概述目录：
第一章  房地产业开发概述
第二章  房地产项目开发程序
第三章  房地产开发项目的策划分析
第四章  土地使用权的获取
第五章  房地产经销

 

 

房地产项目管理知识开发概述内容提要：
一、房地产商品销售的主要方式
现阶段房地产商品的销售主要有两种方式，即“直接销售”和“经纪人销售”。而通过经纪人是发达的房地产市场条件下主要的房地产销售形式。
（一）直接销售
在我国市场上出售的在现阶段大多是新房，因此多由房地产开发公司自行直接销售。
（二）由经纪人销售
经纪人（即中介人）对其所经营的房地产商品没有所有权，而是代理商的一种。房地产经纪实际上就是房地产中介代理商为双方牵线搭桥，促成交易的行为。房地产经纪人有两种形式，一是充当买卖双方的介绍人，二是作为交易当事人（买方或卖方）的代理人，不仅介绍双方联系，而且为其安排贷款，分析财务状况，处理有关法律事务。
房地产卖主与房地产经纪人是委托与被委托的关系，这种委托与被委托关系必须用书面合同确定下来。房地产销售经纪合同应该包括以下内容：双方姓名、房地产情况说明、经纪人的权利范围、经纪人应提供的服务、销售费用、经纪人报酬及支付方式、卖主开价、其他重要销售条件、合同期限、协议种类等。
经纪人的报酬是佣金，佣金通常是事先商定的房地产最终销售价格的一个百分数。在出租经纪情况下，佣金按租金的百分比支付。佣金在绝大部分情况下是由房地产卖出支付的，但有时买主急于寻购某种短缺的房地产，则将在与经纪人签订的合同中规定，佣金由买主支付。房地产经纪人的佣金数量主要受四个方面因素影响，首先是地方政府的房地产管理部门会公布一个供参考的佣金率表；其二，在房地产经纪业市场上，不同时期因供求关系，也会形成一个佣金率水平；其三，不同房地产的销售难度不同，是确立佣金的重要因素；其四，佣金数量还要视经纪人提供的服务数量而定。佣金支付的形式与条件通常在雇佣合同中规定，大多数情况是房地产产权转让后支付佣金。因此，经纪人很可能在许多未成交的交易中虽然花了大量的时间和费用，但得不到佣金。
二、房地产经纪的销售代理协议
根据国内及国外房地产销售代理的情况，房地产销售代理协议主要有以下五种：
（一）公开报价
即房地产卖主通过恰当形式，公开提出一个售价，通知所有房地产经纪人。任何一位经纪人为其找到顾客，完成交易，均能获得佣金。这里以签订买卖合同在先为原则，即如果经纪人甲先于经纪人乙与顾客洽谈并草签意向书（即临时协议），但经纪人乙先于经纪人甲完成交易、签订买卖合同，则卖主只向乙支付佣金。此外，如果卖主拒绝接受经纪人介绍的买主，但尔后又直接与这位买主洽谈交易，这种行为被视为欺骗。但是，在公开报价情况下卖主有权不通过经纪人，自己出售房地产，而不向经纪人支付佣金。
公开报价的优点在于可以为卖主提供众多的经销机会，但在实际操作中，这种协议方式既不利于经纪人也不利于卖主。对于经纪人而言，竞争太剧烈，一个经纪人花大量时间和精力去经销房地产，结果很可能是徒劳的。对于卖主而言，采用公开报价将得不到经纪人任何实质性的经销服务。
（二）独家代理
独家代理就是卖主授 予经纪人独占的代理房地产出售权利，在这种协议下，如果其他经纪人为卖主完成了交易，卖主同样要向获得独家代理的经纪人支付一份佣金。但如果卖主自己出售了房地产，则不必向独家代理的经纪人支付佣金。独家代理协议一般有一定期限，在此期限内卖主不得单方解约。

..............................