商业房地产投资十三参数研究分析报告(doc 45页)

商业房地产投资十三参数研究分析报告目录：
一、时机性
二、进程性
三、地段性
四、规模性
五、布局性
六、硬件性
七、稳定性
八、............

 

商业房地产投资十三参数研究分析报告内容简介：
（一）物业产权的稳定性
很多市场的土地来源是政府划拨，或土地改项成商业用地，其手续很多不合法，市场的建筑多是临建或是非法建筑、违规建筑；另一种就是许多土地已被冻结或被规划待拆迁。市场的发展需要一个长期稳定的平台，如果物业产权无法稳定下来，则对市场运作带来了极大的隐患。
（二）手续的稳定性
手续的稳定性首先建立在地块的合法性的基础上，一个合法的地块包括土地来源和规划等都已办理完相关报批手续。如果一块土地被规划为其他用途，后又改建为市场，这就是违规用地，这样的市场即便是建立起来了也很难长期留存。许多临建都是违规超高，改变绿化率、容积率的；一些土地立项为工业用地和住宅用地，或是划拨土地而改项为商业市场，此类土地需有相当的政府背景关系，否则极易因违背土地立项而被查封，或因土地出让金欠款等法律原因而导致市场关闭。
（三）建筑物硬件的稳定性
尤其是在初级阶段的市场内，很多采用的是大棚结构或简易小平房，其稳定性差，即因消防城管等因素的制约，因而难以长期稳定。建筑物结构稳定性除建筑质量外，因建筑物硬件，尤其是消防设施的不合格，使之面临查封或整改。有些市场先天不足，通过关系使市场暂时营业了，但消防设施严重不合格，每次检查也就势必影响经营；另一些建筑物尤其是初级阶段的大棚等简易结构的建筑物，漏风漏水，导致市场因天气因素而无法经营，从而影响经营的稳定性。

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