山东淄博商业物业市场调查报告(doc 45页)

山东淄博商业物业市场调查报告目录：
一、淄博市现状
二、淄博房地产业发展状
三、商业物业市场分析
四、项目分析
五、周边典型项目分析
六、市场调查报告结论及建议

 

山东淄博商业物业市场调查报告内容提要：
    基于上述的种种原因及考虑，我们认为本项目要在销售上取得成功，关键在于建立核心的竞争优势，就必须在创新的基础上实行差异化竞争。为此，我司根据本次市场调查的结果，初步形成了关于本项目开发理念、整体规划、营业房间隔、销售价格及商业管理等方面的意见：
（1） 鉴于淄博买家对营业房的接受习惯，本项目开发应本着一切为了销售的原则来进行，并大胆创新。首先，导入“广场”的概念，把本项目建设成淄博地区唯一的“购物广场”，并使之成为城市标志之一；其次，强调项目特色的营造，重视“广场文化”的建设。
（2） 鉴于本项目优越位置，应充分利用和发掘地段的商业价值，增加地下商场。既可以增加可售面积和功能空间，又可以扩大项目的兼容性，为活跃“广场”的商业氛围奠定良好的基础。
（3） 重视营业房的间隔，能够提供更多的户型来满足不同层次买家的需求，建议地面建筑面全部设计成独立临街营业房，为了满足经营者使用的要求，单元面积控制在40-180平方米之间，把主流营业房的价格控制在50-150万之间；地下商场则分割成面积为4-20平方米的营业房、柜台、摊位进行销售。
（4） 营业房的高度不能超过3层，并且整体销售，统一实行按套计价，即1-2或1-3层部份楼层统一计价。假设某3层营业房总建筑面积为150平方米，则售价为7000元/平方米，那么这套营业房的总售价为1050000元，定价就是105万/套。
（5） 对于本项目这样大体量的商业物业，要在完全消化存在一定的难度，因此要拓宽买家的层面，进行多渠道促销。首先，通过间隔小面积营业空间来降低总价，进而降低买家购买的门槛；其次，在张店以外低于进行促销，以此来扩充市场的容量。
（6） 应该重视商业管理，建议聘请知名商业管理公司作为管理顾问，重建投资者和经营者的信心，并通过包装炒作使之成为促进项目销售的重要买点。

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