上海金桥苏黎世项目管理与策划(doc 65页)

上海金桥苏黎世项目管理与策划目录：
第一部分    区域环境概述
一、浦东基本状况概述
二、金桥出口加工区概况
第二部分    整体市场分析
一、上海房市供求关系（详见附图表一：上海市内销商品房供求状况；附图表二：2000年度价格指数走势图）
二、浦东房市发展动态
第三部分    竞争市场分析
一、金桥地区市场分析
二、 主要竞争区域概述
第四部分    本案市场定位
.........................

上海金桥苏黎世项目管理与策划内容提要：
根据区域特性，我们将金桥现代生活园区做为核心竞争区域来分析。目前区内个案以外销房居多，主要有金桥酒店公寓、信和花园、凤凰大厦以及碧云别墅、碧云花园等项目，其中除碧云别墅的租赁情况较好之外，其它外销公寓的租售状况都比较差，98年以后云山路以西土地则全部向内销市场开放，罗山花苑是其中的第一个项目，银泰花园是第二个内销项目，时代金领则是第三个，本案与罗山花苑北侧项目及世贸湖滨花园都将于明后年推向市场。
今年上海市的内外销房市场将全面并轨，内销房将对境外人士开放，如果本案能够凭借“国际生活社区”这个大环境而吸引到足够的境外客户的话，则本案与周边的外销房相比具有很大的价格优势，但这一设想并不十分实际：且不论产品档次是否能够满足境外人士的要求，首先金桥地区以欧美企业为主，在沪欧美人士更倾向于租房，来买内销房的境外人士大多还是港台人士。因此我们在市场定位时不应把外销房作为主要参照物，更不应盯住境外人士。
碧云别墅绿化率达70%，区内有绿水环绕的四个小岛，共规划72栋北美风格木结构独立花园别墅，目前月租金在7000~12000美金/栋。住户除在上海本地工作的外籍人士外，还吸引了4位远在杭州、大连等地的外籍人士；区域内的高档项目还有汤臣高尔夫球场北面的云间•绿大地占地41万平方米，一期规划13万平方米，以叠加、联体、独立别墅为主，每幢独立别墅价格在380万元人民币以上；世茂湖滨花园总建25万平方米，环境以水景为特色，以30层高层为主，并有少量联体别墅和独立别墅，预计小高层主力面积在170平方米左右，起价7000元/平方米，另外碧云花园均价也在1300美金左右。这些高档高价项目对于提升区域档次有极大促进作用，它们的存在对于本案可谓有百益而无一害。

..............................