公司物业管理工程作业指导书(doc 55页)

公司物业管理工程作业指导书目录：
一、 部门简介----------------------------------------------------------（4）
二、 日常管理----------------------------------------------------------（5）
2-1、日常管理的主要工作内----------------------------------------------（5）
2-2、设备运行管理------------------------------------------------------（5）
2-3、计划性维修管理----------------------------------------------------（5）
2-4、设备巡视管理------------------------------------------------------（6）
2-5、节能运行管理------------------------------------------------------（6）
2-6、设备、资料建档及管理----------------------------------------------（6）
2-7、接管验收标准------------------------------------------------------（7）
2-8、前期介入管理------------------------------------------------------（9）
三、岗位职责----------------------------------------------------------（10）
3-1、 工程部经理岗位职责----------------------------------------------（10）
3-2、 工程部主管岗位职责----------------------------------------------（10）
3-3、 专业工程师岗位职责----------------------------------------------（11）
3-4、 专业领班岗位职责------------------------------------------------（11）
3-5、 电工岗位职责----------------------------------------------------（11）
3-6、 弱电维修工岗位职责----------------------------------------------（12）
3-7、 水工岗位职责----------------------------------------------------（12）
3-8、 空调工岗位职责--------------------------------------------------（13）
3-9、 电梯维修工岗位职责度--------------------------------------------（14）
3-10. 装修工岗位职责(木、瓦、油工)----------------------------（14）
3-11、机房值班人员岗位职责--------------------------------------（14）
四、  规章制度--------------------------------------------------（15）
4-1、 交接班制度------------------------------------------------（15）
4-2、 巡查制度--------------------------------------------------（15）
4-3、 档案借阅制度----------------------------------------------（16）
4-4、 材料管理制度----------------------------------------------（16）
4-5、 公用工具管理制度------------------------------------------（17）
4-6、 卫生管理制度----------------------------------------------（17）
4-7、 电梯管理制度----------------------------------------------（17）
4-8、 电梯安全管理制度------------------------------------------（17）
4-9、 临时施工用电管理制度--------------------------------------（18）
4-10、配电室值班制度--------------------------------------------（18）
4-11、报告制度--------------------------------------------------（19）
4-12、配电室防火制度--------------------------------------------（19）
4-13、配电室（配电柜、箱）的管理制度----------------------------（19）
4-14、配电设备维护保养制度--------------------------------------（20）
4-15、配电室事故处理制度----------------------------------------（20）
4-16、倒闸停、送电操作票制度------------------------------------（20）
4-17、机房值班制度----------------------------------------------（22）
4-18、给排水管理制度--------------------------------------------（22）
4-19、水泵房（水井）的管理制度----------------------------------（23）
4-20、公共设施维修保养制度--------------------------------------（23）
4-21、房屋维修制度----------------------------------------------（23）
4-22、消防报警系统维护保养制度----------------------------------（24）
4-23、值班电话制度----------------------------------------------（24）
五、  操作规程与标准--------------------------------------------（24）
5-1、 高低压配电柜操作指导--------------------------------------（24）
5-2、 空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导------------------------（31）
5-3、 蓄水池清洗作业指导----------------------------------------（32）
5-4、 水泵作业指导----------------------------------------------（33）
5-5、 水工巡查作业指导------------------------------------------（35）
5-6、 风机盘管清洗及检修作业指导------------------------------（35）
5-7、 空调机巡视检查作业指导----------------------------------（36）
5-8、 空调系统换季作业指导------------------------------------（36）
5-9、 电梯困人救援作业指导------------------------------------（37）
5-10、房屋（设备设施）养护和修缮作业指导----------------------（37）
六、服务管理规范---------------------------------------------------（42）
6-1、入户维修工作程序----------------------------------------------（42）
6-2、服务用语------------------------------------------------------（44）
6-3、职业纪律------------------------------------------------------（45）
七、突发事件说明---------------------------------------------------（45）
7-1、 采暖系统紧急处理程序-----------------------------------------（45）
7-2、 制冷机紧急处理程序-------------------------------------------（46）
7-3、 空调机组紧急处理程序-----------------------------------------（46）
7-4、 配电系统紧急处理程序-----------------------------------------（47）
7-5、 电梯紧急处理程序---------------------------------------------（48）
7-6、 生活水系统紧急处理程序---------------------------------------（49）
7-7、机房火灾紧急处理程序------------------------------------------（49）
7-8、易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序--------------------------------（49）
八、表格（附加）

 

 

公司物业管理工程作业指导书内容提要：
（一） 日常管理的主要工作内容
1.0 目的
加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。
2.0 范围
适用工程部全体员工。
3.0 内容
3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。
3.1.2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。
（二） 设备运行管理
1.0 目的
加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。
2.0 范围
适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0 内容
3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。
3.1.2安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
3.1.3及时发现设备的初期问题，及早解决。
（三） 计划性维修管理
1.0 目的
加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。
2.0 范围
适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0 内容
3.1.1制定设备设施的维护保养计划并实施。
3.1.2建立设备档案资料卡。
3.1.3将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。
3.1.4建立维护保养记录表格。
3.1.5编制设备计划维护总表。
3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。
3.1.7检查维护保养计划的实行情况。
3.1.8维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。

 

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