城市化与中小城市房地产开发战略(ppt 47页)

城市化与中小城市房地产开发战略目录：
一、城市化浪潮与房地产业
二、中小城市房地产市场的特点
三、中小城市房地产开发的机会与陷阱
四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议
五、上海市周边中小城市房地产市场简介

 

城市化与中小城市房地产开发战略内容提要：
一、城市化浪潮与中小城市房地产业
1．中国开始进入城市化加速发展时期
    城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。
    房地产业界通常将三、四线城市统称为中小城市；与城市规划中按人口分组的中小城市是不同的概念,包括了许多非农人口超过50万的大城市甚至非农人口超过100万的特大城市,基本相当于按行政级别划分的地级市和县级市和县城级别的小城镇；房地产业界的中小城市数量巨大,扣除4个直辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海开放城市,剩下的约600座城市以及2000多座县城都属于中小城市的范畴。
    在一、二线大城市发展困难的情况下,中小城市为一线城市房地产企业提供了扩张的空间,一些房地产企业开始缩减在一、二线大城市的房地产开发,生存问题迫使他们开始关注原本不屑一顾的中小城市。
（1）市场供给集中度较高，但供给量并不高
中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。
对比:上海市约有5000家房地产企业，其中前50强企业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的12%左右，市场的集中度还比较低。
中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发能力弱。  
（2）市场需求容量小,消费能力较低且市场分化
一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小，价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产项目开发和销售形势微妙而险峻。
二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进入谨慎，投资需求和投机需求不强。
三是由于原来的单位分房较多，而且私建房仍然占据了中小城市居民住房市场的相当比重，削弱了对商品住宅的需求。
四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购，但数量有限。
五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。

 

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