房地产市场分析崩溃与管理知识案例(doc 35页)

房地产市场分析崩溃与管理知识案例内容提要：
    广州碧桂园集团的一位售楼小姐告诉记者，2002年“五一”期间，来位于增城的碧桂园凤凰城看房的车子停了两三公里长，而碧桂园集团正是广州圈地最卖力的开发商之一。仅增城碧桂园项目，该集团就宣称圈地1.5万亩，一期开发2500亩。
    广州圈地最为集中的是位于番禺的所谓“华南板块”，包括华南碧桂园、锦绣香江、星河湾、南奥花园、广地花园、华南新城、雅居乐、祈福新村等8个楼盘。其中，广东金叶集团的南国奥林匹克花园规划占地3000亩；合生珠江的华南新城规划占地3000多亩；华南碧桂园(以豪华别墅为主)占地1000多亩，开发商宣称月均销售8000万元；锦绣香江(开发商香江企业集团)在其广告中宣称项目总占地4000亩，首期规划1300亩，目前已开发600亩；广州市城建集团的逸泉山庄也称征地3000亩；广地花园占地也在千亩以上，拟建筑面积近百万平方米。
    据了解，在1998年后，华南板块所在地区经广东省国土厅审核补办用地手续的土地达13.5万余亩，其中房地产开发用地约4万亩。据当地政府方面提供的资料统计显示，这8个楼盘实际协议转让土地共计1.4万多亩。但据开发商对外的宣传，这8家地产商圈地面积则超过了2.5万亩。即使是以实际协议转让的土地计算，整个番禺地区可供开发的项目规划总建筑面积也将超过1500万平方米。也即是说，全广州其他地区一平方米不开发，仅华南板块规划建筑面积就相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍！
    开发商也许嫌在番禺圈的地还不够，又趁社会传闻增城可能如番禺市一样并作广州的一个区之际，广州侨鑫集团、中海地产、广州珠江地产、广州城建集团等又开始到广州东部、东北部大肆圈地。其中，花都雅宝地产公司在花都征地3000亩建雅宝新城，而号称占地1.5万亩的碧桂园凤凰城则是其中一个极端的例子。广州开发商的圈地运动引起了国务院主要领导的高度重视。建设部2002年上半年曾根据中央领导指示，派出一个调查组去调查广州圈地的事情，结论是没有传闻的那么严重----不少开发商是“开而不发”，当然，他们也未必有能力、有胆量全部开发。
    不过，广州的圈地之风已在全国蔓延。合生珠江就将这股劲头带到了北京。他们的地块在北京地区少则几百亩，多则上万亩----譬如，在靠近北京的天津某县，圈下1.8万亩土地建别墅。到2002年底，广州合生创展与珠江地产总共已联手在北京地区圈下10个项目的地块，这些地块的规划总建筑面积已远远超过300万平方米。而此前这两家公司在广州地区的土地储备“超过了500万平方米，这是比较保守的计算”，仅2002年，合生珠江在广州开发的项目就近180万平方米。如果广州的地产市场很好，500万平方米足够合生珠江开发好几年，它为何还要北上？就大的地产外部环境而言，可能有两个原因：一是广州地产环境已趋于恶化或不容乐观；二是北京市场有着远远高于广州的利润率。事实上，这两个原因同时成立。

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