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某酒店项目策划方案酒店部分(doc 40页)

所属分类:
酒店管理
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相关资料:
酒店项目策划,项目策划方案
某酒店项目策划方案酒店部分(doc 40页)内容简介

某酒店项目策划方案酒店部分目录:
一、项目概况项目
二、项目SWOT分析
三、项目产品定位
四、项目客户定位
五、推广媒体的选择
六、优惠政策及促销活动

 


某酒店项目策划方案酒店部分内容提要:
     成本是价格的最低点,竞争对手的价格是定价的出发点,客户对产品独有特征的评价是价格的上限。目前,房地产市场上主要有下列几种定价方法:成本加成定价法,即在产品的成本上加上利润;认知价值定价法,即根据产品的认知价值来制定价格,它要求价格水平与购买者心目中的产品价值相一致;市场比较定价法,即随行就市定价法,它是以竞争对手的价格为定价基础,而不太注重自己的成本因素。我们建议按照市场比较定价法并结合具体成本情况制定。因为市价反映了北京房地产行业的集体智慧,该价格既带来合理的利润,又不会破坏行业协调性。为取得市场认同,我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价,待形成市场认知以后,再提高售价。
     价格执行策略建议主打品牌价格,高开高走。但对于重要的大型客户,则采用成本加成的定价方法,即买卖双方共同测算项目成本,然后加上标准的利润加成(如15%)。最后得出的价格即成交价格。这一方法为我们整栋营销策略提供了参考。或者按照散户成交价结合付款方式给予一个较大的浮动范围,比如10-20%。成交价格与付款方式是紧密相连的。而付款方式最重要的原则是鼓励最先付款。从目前市场上可接受程度看,20%是较为合理的。2.1、价格差楼层、朝向、户型等是制定价格差的主要依据,因为没有得到项目平面具体情况,我们只能给出一个原则性的建议。l    朝向差:8%左右* 作为写字楼和酒店公寓,户型的朝向值相距比较少* 应该在户型不同的面积、功能、布局、景观作更多的调整*   若把朝向、户型差拉大如10-12%,便宜的卖得快,贵的卖不出。同时会造成前期销售出的户型均价偏低,后期的销售价需增高,为后期销售带来压力。l    楼层差:1%* 一般楼层差为0.5-1%* 由于物业户型、朝向差不宜太高,楼层差应争取做得比较高;* 对买家而言,当然是越高层视野越开阔,高几个楼层多付几万元是值得的;*  8层、16层,18层数比较吉利,以及最高层或复式楼层可考虑楼层差为1.5-2%;*  由于酒店公寓北侧为屋顶花园,整体景观不错,相信中低层会卖得比较快。若市场反应不好,高层等工程形象好时做适当调整,应该有市场;若市场反应好,高层应更好卖。2.2、调价原则价格策略的制定是一个动态的过程,应体现一种稳中有升的趋势。项目法律手续、工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。工程进度方面,在每栋楼工程至±0、结构完工、外装修完、入住前2个月等时间点,均给予价格的上调。


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