东方酒店银座管理知识(doc 36页)

东方酒店银座管理知识目录：
第一章 城市开发走势与市场形势分析
第二章 项目市场定位与竞争策略
一、本案酒店式小套房定位的可行性
二、就市场需求与接受程度而言的可操作性
第三章 购房者及使用者描述
第四章 项目弱势与应对操作策略
一、项目价值攻防体系营造
二、项目弱势的应对策略
三、项目主辅牌设计
第五章 产品设计策略
第六章 营销策略分解

 

 

东方酒店银座管理知识内容提要：
扬州现有市场形势分析：
1、整个扬州地产市场，多层住宅的表现出旺盛的销售去化；
2、现有小高层项目均走商住路线，虽通过各种渠道去化，但销售去化日显疲态，这些项目在形象与档次上均无建树。
3、扬州第一个酒店式公寓项目——汇展阁的推出，引起消费者的关注。但是，由于它是综合楼滞销后的改造，项目软硬件均比较落后，且项目的营销水平不高，项目定价偏离市场，难以迎合市场的需求。
总体来说，扬州目前市场上并没有真正意义上的“酒店式公寓”，现有项目大多是在传统的运作方式上，针对常规自住型客户竞争市场。在更大的商城商圈背景下，东方银座作为小高层物业，在这种市场情况下，若加入现有竞争，必陷入持久的销售马拉松。
本项目位于江阳路南侧，文汇南路以南，但不临文汇南路，而座落于沿街汽配店之间，其开发趋势是确实存在的有以下几点：
1、虽然扬州西南区域是城市重心区，但目前江阳路此路段除了装饰商圈与酒店突出外，住宅开发项目少，不属于前述四大住宅开发热点区域，市场热度较低。
2、单面临主干道而且临街面窄，狭长的“L”型地块使居住功能规划受限制的同时，也不利于项目气势的营造。
3、目前开发区街阔人稀，人气尚弱，集客力较差。
    所以，本案住宅如果以传统住宅形式投入竞争，即使花费大量精力为项目加温造势，可能要等待整体区域的启动才能有较好成效。为了实现项目的超常规销售与资金快速回笼，我们将项目偏离传统住宅市场，定位于兼具投资与实用性的低总价小面积异型物业------酒店式公寓，以让项目跳出竞争，具备充分的唯一性、排它性及权威性。
其实，从房地产项目操作的角度而言，酒店式小套房的真谛并不在乎提供一种多么诱人的新生活方式，而在于它是弱市强销的利器之一，其市场切入和精髓在于：
1、从物业角度来说，兼容投资与使用机能，脱离传统市场竞争，同时可以相对独立于城市区域的开发热度，在弱市获得成功。
2、从购买成本的角度来说，酒店式小套房的小额投资稳定回报是其最大的购买利基。但可以不耀眼，因为私密性是其使用的机能的一个要点。同时，酒店式小套房的地段要求首先在于便捷，其次是临近繁华，相对传统住宅而言，它的立地要醒目。
3、酒店式套房对地段的要求不在于眼前的繁华，而在于对区位未来发展定位的前瞻性，我们操作的两个案例，首先都成功在对其地段潜能的挖掘，都是在该区域市场不被人看好的时候获得销售成功的。当然，其地段的价值必须通过策划包装与宣传引导，让客户充分认知。所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。

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