冯伦房地产的商业模式探究(doc 32页)

冯伦房地产的商业模式探究内容提要：
 今年到上半年为止６０家上市公司投资增长、利润增长、销售增长，平均都增长在２５％到３０％，但是这个增长是以什么为代价的呢？是以存货增加为代价的，比去年同期的存货增加一个亿以上，另外每股产生的现金流量比去年同期减少了，就是说你现在的利润增长、销售增长、投资增长都是以负债拉动的，都是以大量所谓的土地储备为前提的，因为你现在不去买地，你就没有销售，而你买地投资销
售以后带来什么状况呢？从财务上来看，你买了一快递第一年是存货，第二年是预收帐款，因为你预售，第三年是利润，也就是说在你的资产负债表上，始终对你的资产负债表至少两年都不是好事情，存货大，预收帐款大。
  所以目前中国传统的商业模式是一个什么概念？如果你要做收入，做利润一定要做资产，就是你要买地，要做资产一定要做负债，因为你要去借钱，这样就形成一个循环，当你去扩张的时候先做资产再做负债，同时预计未来有利润，当你每一次扩张的时候都是先扩张的负债，收入的增长并不需要每天的投资，我们的商业模式，你只要预期有收入增长一定是负债先增长，所以你要做收入，你不做资产，你不买土地不行，你要买土地不负债也不行，所以当一个房地产公司它土地的储备多，但是你应该反过来想，他的负债一定在增加，他的风险在增加，他每股的现金流量在增加，这个公司风险在加大，而这样一个情况如果经济周期在波动，经济周期我们现在已经由原来行政的政治主导周期，转化为市场的商业周期，在商业周期下大概是五到七年周转一次，那么周转一次以后，也就是说你办喜事的时间最多超不过三年，就开始办丧失了，基本上在繁荣的时候使劲负债，使劲
借钱扩大资产，而你的项目周期是多少呢？在北京做一个项目的周期是五到七年，３０万平方米以上。
也就是说你买了这么大一块地还没做完，大家知道尾盘到最后才是利润，前面都是收回成本，在这种情况下，项目要五到七年，假定你的规模大，可是繁荣的周期就是三年，也就是说你一个项目必定要跨越一个半周期，所以这样你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是箫条的时候买的地，可是箫条的时候没人借给你钱，你又买不到地，所以你如果能够做到箫条时候买了很多地，贷款也便宜，地也便宜，正好到繁荣的时候你又给卖出去了，卖完以后你又不借钱，等到下一个箫条的时候再去借钱买，但是多数人都做不准这个周期，最典型的例子是中国海外，中国海外就做反了一个
周期，在最高潮的时候标了三块地，地是最高点，结果房子盖好了，亚洲金融风暴，现在香港的楼价是当时的一半，于是他以这个价值出货，结果中国海外在香港把所有赚的钱全都陪完了，香港基本上不赚钱了。也就是说这种商业周期会导致你这个公司猝死，就是跟商业模式有关，因为你这种商业模式就是做收入之前先做负债，然后去买地做资产，做存货，最后商业周期一旦逆转，你就憋死在里面了，所以我讲第一个问题的核心，就是说大家知道我们跟世界的差距，主要在价值上的差距，不是在产能上的差距，在价值上的差距
也不在于地质，这很大的程度上是来源我们赚钱的方法太粗，太原始。

..............................