美国房地产金融机制的启示(doc 7页)

美国房地产金融机制的启示目录：
一、美国的住房金融机制的构成
二、美国住房金融机制的具体运作
三、从美国住房金融机制得到的启示

 

美国房地产金融机制的启示内容提要：
     政府成立专门担保机构为居民住房贷款提供担保和保险，可以使贷款者遇到拖欠和违约风险时，免受直接经济损失。我们应当建立类似FHA和VA这样的政府担保机构，专门对中低收入庭的住房抵押贷款提供但保，使它在二级市场的发展中担当重任，并推动住房金融体系的形成和发展。
    二级市场的流动性强弱与否，直接关系到住房抵押贷款资金来源大小以及住房金融的宏观风险。目前，我国的商业银行发放的住房抵押贷款已经积累了一定的规模，由于这几年利率处在不断下调的过程中，再加上宏观经济不景气，可贷项目偏少，因此住房抵押贷款短存长贷的不匹配风险目前还没有体现出来。但是，随着抵押贷款规模的不断增长，在利率上涨的情况下，这些金融机构将面临很大的风险，因此，提高抵押贷款的流动性就成为了化解金融风险的一个很重要方面。要解决流动性的问题，从国际金融发展的趋势来看，无非就是抵押贷款证券化。抵押贷款的证券化，要求对抵押贷款进行集合，增强信用等级，以便在二级市场上出售。政府机构或者准政府的机构在信用增强的过程中可以发挥独特的作用，并且还可以通过设立证券发行标准，从而扩大抵押贷款的证券化。
3．培育多层次、多种类的消费信贷主体
我们看到，美国提供消费信贷的主体非常多，包括金融结构(如商业银行、储蓄银行等)和非金融机构(如保险公司等)。而我国提供消费信贷的主体则过于集中，基本限于四大国有专业银行，其他金融机构介入少。以建设银行为例，它的个人抵押贷款业务只占全行贷款业务的1％，更不用说涉及这一行业比较晚的中国银行和中国农业银行。因此，我们应该鼓励更多的金融机构和非金融机构提供消费信贷。
我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间。我们认为，当前除了开展财产保险及信用保证保险以外，保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款。在欧洲一些国家，尤其是荷兰，普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合，借款人获得住房抵押贷款后，每月支付的费用由两部分组成：本金和利息。其中利息付给银行，本金则交给保险公司，贷款到期，保险公司将本金全部交还银行。这种做法，对贷款方来讲，它避免了借款人健康状况带来的风险，到期由保险公司交还全部本金；对借款方来讲，它在转移贷款风险时，给借款人送上了一份人寿保险；对保险公司来说，每月收到的本金可能带来盈利。
就目前国内的情况来看，人保、太保、平保等几家大保险公司涉足房地产领域还属于起步阶段，所以这些保险公司可以尝试借鉴荷兰的经验，开办类似业务，促进住房消费发展。
4．构造完善的金融市场环境，加快住房金融市场的发展
随着居民收入的提高，居民住房消费由集团购买逐步向个人购买转移，住房抵押贷款大幅增长，客观上存在着银行减少金融风险的需要。因此，国内外机构投资者和居民个人也越来越看好中国的资产证券化市常所以，我们必须加快建立完善的资产信用评级制度和住房金融相关的法律法规。同时，大力发展从事住房金融业的中介机构，提供信托、保险、资产评估、投资、法律等方面的服务。此外，我们还要不断推进资本市场的发展，进一步完善社会保障体系，逐步将养老保险、失业保险、住房公积金及寿险基金、投资基金等培育为资本市场上成熟的机构投资者，为住房金融市场提供资金支持。

..............................