上海酒店式公寓的开发前景分析(doc 18页)

上海酒店式公寓的开发前景分析内容提要：
   1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。外资公司的人员大多来自于欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓最强势的消费群体。国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或永久性的，所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。　　
    2、“海归创业派”人士。他们回国主要是为了自己创业，由于多方面原因，前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。　　
    3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。　　
    4、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。
    当然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者，他们更多的是以投资为目的，所以投资客户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人群中，还有以下几个特点：
     其一，年轻客户低积累，高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓，而酒店式公寓面积一般为30～50平米，为全装修住宅，对物业管理的要求较高，地理位置相对优越，总价基本低于50万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占比例逐步提高。
     其二， 由于对上海经济地位和国际地位的认可，以及对上海申博成功和中国加入WTO对上海的利好影响的良好预期，外籍人士和外地人在沪置业的步伐加快。分析本市购买对象（图一）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买的物业价格比例，可以发现外地和境外购买对象购买7000元以上的物业占了较大的比重，他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。2003年以前市场上已售出的6000多套，其中近3000套的业主为外籍人士。

 

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