申银万国房地产行业深度分析报告(pdf 26页)

申银万国房地产行业深度分析报告目录:
投资主题―房价上升周期仅仅走了一半--------3
1.加息－当然是负面，但不算可怕---4
1.1 财务成本上升―加息100 个基点减少上市公司净利润在5%以内- 4
1.2 按揭负担提高对自住需求有抑制作用 4
1.3 房地产作为投资品所受到的加息影响未必大--- 4
2.供应将持续紧缺－房地产供应各环节均受严重冲击-5
2.1 宏观调控减少了建设用地向可售房屋的转化--- 5
2.2 耕地保护从根本上减少了建设用地的供给------ 8
2.3 开发区治理削减了潜在房地产建设用地的供应 9
2.4 土地制度变化使建设用地供应由‘完全弹性’转向‘垄断刚性’---------- 10
2.5 供应链各环节所遭受的综合冲击将造成供应不足------- 11
3.房价收入比―我们看好大多数区域市场的房价------ 12
4.物业税缺位――有产者的免费午餐---------- 14
4.1 物业税是许多国家的地方政府最重要的税收来源------- 14
4.2 房地产持有人利用物业税的缺位享受大量基建投入带来的升值- 15
4.3 物业税出台以前的购房买地者不容易“吃亏”---------- 16
5.人民币升值―可能促进房价上升的因素--- 16
6.投资风险--------- 17
6.1 大幅度提高首付比例、连续加息将会对购房需求形成重大打击- 17
6.2 估值风险---------- 17
7. 地产股掘金机不可失---- 18

 

申银万国房地产行业深度分析报告内容简介:
投资主题―房价上升周期仅仅走了一半
    我们年初的行业深度研究1侧重于证明中国大部分城市当时的房价偏低，本文则侧重分析其内在逻辑，本轮房价周期在我们脑海中轮廓清晰：我们同意汇率、利率都会影响房价，但供需矛盾才是决定本次房价周期的根本因素。
    对住宅需求的判断是本文的重要假设：住房需求与居民收入、城市化等宏观因素高度相关，未来2 年住房消费（住宅销售额）将保持20%的稳定增长。对住宅供应的判断是我们与普遍看法的最大分歧，我们认为：当前房地产供应的各环节均受到冲击和制约，宏观调控仅是其中一个重要的短期因素，宏观调控对供应环节的限制大于对需求的抑制，确实加剧了供不应求，但是土地公开出让制度和土地保护政策才是更关键的：它们独立于宏观调控，是制度性变革或中长期的变化因素。这两个土地政策正造成房地产用地供应由“完全弹性”转向“垄断”，我们认为这个过程不会轻易终止。制度变迁、宏观调控与信贷控制等因素的共同作用使房地产未来1－2 年甚至更长时间的供应持续紧缺。

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