上海某别墅项目策划方案(doc 50页)

上海某别墅项目策划方案目录：
第一章：背景…………1
一、宏观经济与上海房地产市场…………1
二、2001年上海房地产市场…………2
第二章：上海别墅市场整体情况…………3
一、上海别墅市场回顾和展望…………3
二、上海别墅市场…………8
三、上海别墅市场的区域分布…………8
四、上海别墅市场的价格区间…………11
五、上海别墅市场的供需状况…………12
六、目前上海别墅市场的开发风险及对策…………13
第三章： 重点竞争市场研究…………14
一、松江板块…………14
二、水景别墅…………17
第四章 产品基地研究…………18
一、地理位置及交通状况…………18
二、基地资源及周边配套…………19
第五章 竞争分析…………20
一、 竞争的基准分析原则…………20
二、基准竞争研究对本案的启示…………26
第六章 客源分析…………27
一、定位原则：…………27
二、定位：…………27
第七章 SWOT分析…………29
一、 优势分析：…………29
二、 劣势分析：…………29
三、机会分析：…………29
四、威胁分析：…………30
第八章 产品定位思考…………30
一、项目的总体定位…………30
二、本项目的市场竞争定位：…………31
第九章 营销概念构想…………31
一、思考方向一（主推方向）：…………32
二、思考方向二：…………39
第十章 整体开发推广的思考…………41
一、整体开发理念的思考…………41
二、关于项目整体推广的思考…………41
三、分批推案思考…………42
第十一章 相关建议和思考…………43
一、 对单体面积的思考…………43
二、 对房型设计的思考…………43
三、 建筑立面及风格的思考…………44
四、 开发时机选择的思考…………45
五、 对会所功能设置的思考…………45
六、 智能化系统思考…………45
七、 新材料、新技术的应用…………46

 

上海某别墅项目策划方案内容摘要：
上海别墅市场发展的三个阶段：
　　从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过 程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：
第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998
　　进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成 上海别墅市场的第一次浪潮。
　　外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带
　　其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生 产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的 影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。
关键词：外销别墅、开发过度、低迷
第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000
　　从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为 国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施， 吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。

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