房地产价格评估方法介绍(ppt 76页)

房地产价格评估方法介绍目录:
一、房地产估价的必要性
二、估价原则
三、房地产估价方法

 

房地产价格评估方法介绍内容简介:
房地产估价的必要性
（一）理论上
      房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。经济学上，同时具备下列8个条件者为“完全市场”：
（1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；    
（2）卖者和买者的人数众多；
（3）卖者和买者都有进入市场的自由；
（4）卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；
（5）就成交总额而言，每个卖者和买者的购销额是无关紧要的；
（6）卖者和买者无串通共谋行为；
（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；
（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特性违反了第一条和第四条，另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
       由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。
二）现实上
（1）房地产交易的需要
       房地产具有独一无二性，差不多每宗房地产的价格都不相同；并且，由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的，对房地产市场行情不易掌握，
所以，在房地产交易时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供价格参考依据。
      例如，对于卖者来说需要了解房地产市场价值，以确定合理的卖价，避免定价过低；对于买者来说也需要了解房地产市场价值，以确定合理的买价，避免付款过多。

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