房地产企业融资管理方案(doc 55页)

房地产企业融资管理方案内容摘要：
　　下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题，莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁，搜房资讯控股有限公司总裁兼首席执行官、中房指数秘书长。1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院。那么他运作的搜房网已经成为大中华地区最大的房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业如何投资融资方面的演讲。
　　目前央行房贷的最近规定再次强调，对未取得四证（土地使用权证书、建设用地规划
　　许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）的项目，不得发放任何形式的贷款，而且企业自有资本金比例也调高到35%。相比之下，典当融资只需要土地证就可以办理。当开发商资金困难时，典当融资成了其获得救命钱的渠道之一。
土地典当存在的问题：
　　（1）融资规模小。一般为土地拍卖价格的50%发放当金，同时典当法明文规定，单笔业务当金的发放，不得超过典当行注册资金的25%。
　　（2）融资期限短。由于典当的期限一般为1-6个月，这使得土地典当融资只能为企业提供“过桥资金”，让开发商在获得土地证之后、四证办齐之前，顺利过“河”，从银行获得贷款。
　　（3）融资成本高。土地典当的月利率为2.5%-3%,是银行利率的4-5倍，加大了房地产企业的成本。
　　（4）典当行风险比较大。一方面，典当行资金规模有限，而土地典当金额一般比较大，直接加大了典当行的风险。另一方面，土地典当期满发生绝当时，由于土地所有权属于国家，所以对其进行变现十分困难，须经土地局、规划局等政府部门层层审批，手续繁琐，时间周期长，对典当行资金的周转就会不利。

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