某世纪新城项目商业定位报告(PPT 143页)

项目研究工作的阶段划分
报告结构
贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市
贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处于中等水平;与东部和中部省会城市相比，差距较大
项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距离核心城区较远，且不处在城市的主要发展方向上。
项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心里距离远
根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城市商业核心层边缘
世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动
5组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业
项目交通条件——地块周边正在修建水东路，政府计划2008年下半年通车，
将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道
项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强
五组团：项目中心商业原规划指标——商业部分计容积率面积为34130㎡
三组团：商铺共三层，总商业面积38870平方米。大部分铺位面积集中在100-300㎡之间
四组团商业总面积13903㎡，为高层底商，共三层，局部二层
项目属性界定
S：情境（situation）——项目背景事实
中天提出的项目开发目标与限制性条件
客户目标解析
R1：非期望结果——按常规发展的可能结果
R2：期望结果——我们的期望目标
C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题
本项目商业的发展应该是哪一类型呢？
如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？
如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的商业体量
本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？
形成新城市商业中心的KPI体系
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