房地产经济学之房地产估价概述(PPT 58页)

1.概述
2.房地产估价基本理论
3.房地产估价方法
估价程序
3.1.1收集可比销售数据
应该知道融资是由买方提供还是由卖方提供或由第三方提供，
以及融资利率是否为市场利率。如在卖方以优惠利率提供利率安排的情况下，
买方所得到的优惠可能被较高的价格所抵消。（增量融资资本问题）
特殊条款：是否有销售提前偿还条款、可变利率条款等。
交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的
一些特殊原因所造成的交易价格偏差。
⑴有利害关系人之间的交易；⑵急于出售或急于购买的交易；
⑶交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；
⑷交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；⑸交易税费非正常负担的交易；
（）⑹相邻房地产的合并；⑺交易方式的差异。交易情况修正的方法：
可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格交易情况修正系数
=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数
估价程序
不同资本化率下的评估价格
估价程序
分部分项法
③工料测量法—是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，
然后逐一乘以估价时点的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，
再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。工程测量法

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