某经开区地块项目整体定位与物业发展建议(PPT 124页)
某经开区地块项目整体定位与物业发展建议(PPT 124页)内容简介
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
项目界定及客户目标分析
市场简析与问题结构化分析
核心问题的提出
为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析
项目发展战略之参考案例借鉴
项目整体定位与发展战略
规划实施及分期构思
物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行修改
进行下一阶段规划跟进工作
华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议
项目研究的工作阶段划分
项目位于合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好
项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，多条主次干道通往老城区等其他区域及城市
地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经过，通达性和进入性良好
周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无重大不利因素，不影响项目未来形象
地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、高容积率项目
本资料来自www.m448.com
经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目，基本考虑全高层社区
本土领先型房地产开发企业，即将进入全面扩张阶段
在分析地块产生背景的基础上，世联对于本地块在集团内承载的历史使命理解为——
项目历史使命之下的目标解析——
宏观市场机会挖掘
随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和郊区化特征更加明显
西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减少，供地结构出现较大变化
房地产价格拔升、土地供应空心化、城市框架拉大，未来合肥房地产将形成三大板块
依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，政务区将引领西南大板块的发展
作为中心板块的政务区将逐渐发展成为综合性商业中心
众多高端写字楼的汇聚，大量知名企业将推动政务区发展为商务中心
受区域价值推动，普通高品质住宅供应日益稀缺，高端豪宅产品逐渐成为市场主力
黄潜望板块依托突出的人文优势，已发展成城市高端居住片区
住宅项目供应已过高峰期，商业项目集中入市将形成区域性商业中心
政务区和黄潜望中心化和豪宅化将推动客户流向包括经开区在内周边的区域
依托不同的价值中心及发展驱动力，经开区可划分为五个子版块
项目所处板块价值基础优厚，但限于当前开发热度及品质，价格实现并非最高
依托强势的资源及良好的区域环境，品牌开发商推动成为热点板块，为当前第一梯队
受政务区中心价值的拉动，但当前受当前产品品质限制，价值一般
拥有湖景资源，但限于区域配套的缺乏及产业区形象限制，板块价值并不高
相对偏远，且居于产业区当中、临近肥西县，板块价值较低
价值提升空间及后续的供应情况，将决定后续各板块价值格局
发达的产业及邻近肥西区位决定经开区主力客户为地缘型及肥西客户
绝对品质追求客户受物业类型或资源驱动的，未来流动具有不确定性，并非本项目客户
租赁需求+升值潜力吸引了部分投资客，本项目可抓住，但并不属于主抓的重点
地缘客户的精英阶层多选择优势区域的优质项目，本项目具备吸引这拨客户的能力
地缘客户的主流居家阶层开始出现置业驱动的细分，品质追求者是我们的捕捉对象
实力较弱的地缘型客户迫于价格压力，被迫外溢至金寨路以南板块置业
未来价格平台提升及子板块价值格局的演变将推动地缘型客户置业行为发生演变
品质外溢客户缘于近两年政务区和黄潜望板块的品质性价比产品的日趋稀缺
限于经济实力，价格挤压型客户从房价普遍较高的市区外溢至经开区
周边板块的价格平台提升及政务区中心价值的凸显将为区域带来更多的客户
进城客户因目的不同，在区域上和产品选择表现出较大的差异性
追求产品品质和城市配套的客户将成为流向明珠广场板块的主流客户群个体
通过区域市场、板块价值诉求及客户特征可以确定项目发展的大方向为主流精英高品质
我们将区域内市场现有产品依据其物业价值进行分级，从中寻找项目的机会点——
绿城玫瑰园——顶级低密度豪宅，核心资源的占有成为其高价值的基础
以绿城玫瑰公寓、国耀一方城为典型项目，依托资源占有和品质打造奠定物业价值基础
本案不具备打造顶级低密度和高容豪宅的实力，重点关注主流产品里的三个层级
产品设置为主流，不关注品质和档次，或是产证归属存在硬伤，完全依靠低价优势拉动
经开区现有供应绝大部分属于主流项目，主流品质项目缺失
产品设置主流，市场占位不高，价格实现一般，多集中在6000-6500元/㎡，去化较好
立面普遍无具体风格，或是有风格但细节打造不足，选用材质多为涂料或面砖
社区景观园林整体打造手法一般，水平相对较高的项目仍有较大突破空间
展示意识不足，或是展示体系开始建立但手法不够成熟
市场上现有的低端和普通主流项目对本项目完全构不成竞争，产品力水平易于突破
产品为主流居家型，依托区域价值与配套，注重品质，价格实现近7000元/㎡
依托区域价值、资源和配套，品质打造之下的主流项目，开始接受市区品质外溢客户
项目剩余货量不多且以大户型为主，后期销售压力较大，对本项目威胁较小
品质路线下的主流产品，能够吸引市区外溢客户，体量不大，与本项目竞争关系较小
市场现有的主流高品质项目对本项目不构成竞争，但可借鉴其打造要点
立面风格特征明显，对细节上的雕琢较重视
展示意识较强，基本具备完善的展示体系
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项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
项目界定及客户目标分析
市场简析与问题结构化分析
核心问题的提出
为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析
项目发展战略之参考案例借鉴
项目整体定位与发展战略
规划实施及分期构思
物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行修改
进行下一阶段规划跟进工作
华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议
项目研究的工作阶段划分
项目位于合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好
项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，多条主次干道通往老城区等其他区域及城市
地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经过，通达性和进入性良好
周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无重大不利因素，不影响项目未来形象
地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、高容积率项目
本资料来自www.m448.com
经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目，基本考虑全高层社区
本土领先型房地产开发企业，即将进入全面扩张阶段
在分析地块产生背景的基础上，世联对于本地块在集团内承载的历史使命理解为——
项目历史使命之下的目标解析——
宏观市场机会挖掘
随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和郊区化特征更加明显
西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减少，供地结构出现较大变化
房地产价格拔升、土地供应空心化、城市框架拉大，未来合肥房地产将形成三大板块
依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，政务区将引领西南大板块的发展
作为中心板块的政务区将逐渐发展成为综合性商业中心
众多高端写字楼的汇聚，大量知名企业将推动政务区发展为商务中心
受区域价值推动，普通高品质住宅供应日益稀缺，高端豪宅产品逐渐成为市场主力
黄潜望板块依托突出的人文优势，已发展成城市高端居住片区
住宅项目供应已过高峰期，商业项目集中入市将形成区域性商业中心
政务区和黄潜望中心化和豪宅化将推动客户流向包括经开区在内周边的区域
依托不同的价值中心及发展驱动力，经开区可划分为五个子版块
项目所处板块价值基础优厚，但限于当前开发热度及品质，价格实现并非最高
依托强势的资源及良好的区域环境，品牌开发商推动成为热点板块，为当前第一梯队
受政务区中心价值的拉动，但当前受当前产品品质限制，价值一般
拥有湖景资源，但限于区域配套的缺乏及产业区形象限制，板块价值并不高
相对偏远，且居于产业区当中、临近肥西县，板块价值较低
价值提升空间及后续的供应情况，将决定后续各板块价值格局
发达的产业及邻近肥西区位决定经开区主力客户为地缘型及肥西客户
绝对品质追求客户受物业类型或资源驱动的，未来流动具有不确定性，并非本项目客户
租赁需求+升值潜力吸引了部分投资客，本项目可抓住，但并不属于主抓的重点
地缘客户的精英阶层多选择优势区域的优质项目，本项目具备吸引这拨客户的能力
地缘客户的主流居家阶层开始出现置业驱动的细分，品质追求者是我们的捕捉对象
实力较弱的地缘型客户迫于价格压力，被迫外溢至金寨路以南板块置业
未来价格平台提升及子板块价值格局的演变将推动地缘型客户置业行为发生演变
品质外溢客户缘于近两年政务区和黄潜望板块的品质性价比产品的日趋稀缺
限于经济实力，价格挤压型客户从房价普遍较高的市区外溢至经开区
周边板块的价格平台提升及政务区中心价值的凸显将为区域带来更多的客户
进城客户因目的不同，在区域上和产品选择表现出较大的差异性
追求产品品质和城市配套的客户将成为流向明珠广场板块的主流客户群个体
通过区域市场、板块价值诉求及客户特征可以确定项目发展的大方向为主流精英高品质
我们将区域内市场现有产品依据其物业价值进行分级，从中寻找项目的机会点——
绿城玫瑰园——顶级低密度豪宅，核心资源的占有成为其高价值的基础
以绿城玫瑰公寓、国耀一方城为典型项目，依托资源占有和品质打造奠定物业价值基础
本案不具备打造顶级低密度和高容豪宅的实力，重点关注主流产品里的三个层级
产品设置为主流，不关注品质和档次，或是产证归属存在硬伤，完全依靠低价优势拉动
经开区现有供应绝大部分属于主流项目，主流品质项目缺失
产品设置主流，市场占位不高，价格实现一般，多集中在6000-6500元/㎡，去化较好
立面普遍无具体风格，或是有风格但细节打造不足，选用材质多为涂料或面砖
社区景观园林整体打造手法一般，水平相对较高的项目仍有较大突破空间
展示意识不足，或是展示体系开始建立但手法不够成熟
市场上现有的低端和普通主流项目对本项目完全构不成竞争，产品力水平易于突破
产品为主流居家型，依托区域价值与配套，注重品质，价格实现近7000元/㎡
依托区域价值、资源和配套，品质打造之下的主流项目，开始接受市区品质外溢客户
项目剩余货量不多且以大户型为主，后期销售压力较大，对本项目威胁较小
品质路线下的主流产品，能够吸引市区外溢客户，体量不大，与本项目竞争关系较小
市场现有的主流高品质项目对本项目不构成竞争，但可借鉴其打造要点
立面风格特征明显，对细节上的雕琢较重视
展示意识较强，基本具备完善的展示体系
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