商品房认购协议的定性及裁判规则(doc 6页)

商品房认购协议的定性及裁判规则内容提要：
近年，由于房屋价格上涨，因商品房买卖引发的纠纷不断增加，特别是开发商与买受人订立了约定定金条 款的房屋认购协议后，开发商因房价上涨而反悔，不与买受人签订正式购房合同，将商品房他卖的纠纷更是大量出现。为此，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对制裁开发商的这种不诚信行为起到了一定作用，但在审判实践中，是否只能按司法解释中的定金罚则进行处理？定金罚则在房价涨跌不大时，对遏制不诚信行为能起到作用，但如房价涨幅过高过快，定金罚则就难以遏止这种不诚信行为。本文从当前审判实践中对房屋认购协议的性质及裁判规则进行了分析的研究，以遏制当前实际生活中大量的商品房预售中的不诚信行为，维护守信方的合法权益。
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