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农村房屋买卖合同效力之分析(doc 8页)

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贸易合同
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农村,房屋买卖合同,合同效力
农村房屋买卖合同效力之分析(doc 8页)内容简介
农村房屋买卖合同效力之分析内容提要:
一、目前处理该问题的司法现状。
  目前,人民法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时,对其效力的认定主要有三种观点:一、合同有效。理由是《合同法》规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效;《〈合同法〉解释》进一步规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法,我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。二、合同无效,但不返还。理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地使用权的一种放弃,而法律并不禁止这种放弃行为;另外,《合同法》第58条中规定:“……不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿……”。其中“不能返还”是指事实上的不能返还,“没有必要返还”是指根据实际情况的需要,而使用扩张解释来理解“没有必要返还”能更好的倡导诚实信用原则,维护交易安全,保障农村环境稳定。三、合同无效,相互返还,但反悔一方对另一方作出赔偿,处理原则是不诚信者不得益。
二、我国相关法律规定的历史演变。
  1982年时国务院制定过《村镇建房用地管理条例》,该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”;第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人,……建房需要宅基地的,应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的,必须报经县级人民政府批准。批准后,由批准机关发给宅基地使用证明”。第15条规定“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租房屋的,不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地,由生产队收回,统一按排使用”。从上述规定看,当时的法律禁止建房用地的直接买卖,并不禁止房屋的买卖,只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。但该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。

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