某房地产预算与内控体系(PPT 66页)

主要内容
诊断意见
云百大近期模式和改善目标及基本原则
预算体系
内控体系

 

 

第一部分
远卓将按照下面的体系分析云百大现有的问题
目前云百大项目实施过程中组织分工的现状如下
…上述的分工虽然有历史的原因，但存在一定的不合理性
在预算的编制过程中，云百大没有很清晰的区分公司预算和项目预算
公司预算科目设置太细，而某些科目应该在项目预算中进行核算
预算执行的结果与预算编制之间存在较大的偏差
偏差产生的原因是多方面的
预算偏差的产生从根本上说是对于项目执行过程中的控制存在某些机制上的原因
在规划设计阶段存在的潜在问题直接影响其他环节
对于像房地产商这样的“大型集成商”而言，招投标环节的不完善影响项目完成的质量
施工中随意对原有设计的变更导致现场签证量过大，进而直接影响预算的准确性
材料和设备价格的核定不合适也会影响预算成本的控制
销售定价的不合理以及缺乏及时跟踪机制将直接减少公司现时的收益
云百大目前的内控体系不完善是导致预算执行情况不佳的重要原因
公司目前的内控体系不尽完善
第二部分
刚刚恢复上市的昆百大面临盈利要求的巨大压力，房地产业务将成为昆百大的重要利润来源
为了达到资本市场对上市公司盈利的要求以及自身发展的需要，昆百大的房地产业务需要进行异地扩张
由于基础不一样，房地产业务在各地发展的业务模式不尽相同
基于房地产业务发展的现状和未来的趋势，在预算和内控体系方面近期需要树立如下改善目标
…并关注以下改善的重要原则
第三部分
预算编制的流程
计划预算的编制是一个从上至下又从下至上的多次沟通讨论的过程
预算的编制、调整与执行横跨整个年度
预算体系的基本结构
就预算科目设置而言，事业部预算和项目预算的范围有所不同
项目预算是事业部预算的基础
建议将一个地块按照一个项目来进行预算，而不以单个开发期作为单个项目处理
从项目预算体系的角度，估算概算预算一步步逼近真实
名词解释
不同的预算项在编制阶段有不同的状态
投资估算主要保证不漏项
投资概算的精确性较高，指导性更强
项目预算要求对成本项的预测更准确，同时也需要对收入作同步调整
项目预算的编制需按时间展开
部门预算包括与项目相关的功能预算和部门内部费用两块(区域公司的预算主要是市场预算和内部费用)
子公司的编制预算包括项目预算和内部费用两大部分
事业部预算编制需随项目和子公司及办事处预算的细化和调整不断滚动
不同层面的预算都需要按期滚动修正
各部门在项目预算编制过程的分工各有侧重
项目预算编制的流程
项目预算编制的流程（续）
在预算的执行过程中，需要根据具体的执行情况调整收入和成本的原始预测
…同时还需要从项目实施的各个环节控制预算的执行
项目预算过程控制－前期开发阶段的主要控制点
项目预算过程控制－规划设计环节的主要控制点
项目预算过程控制－规划设计环节的主要控制点（续）
项目预算控制－建造环节的主要控制点
项目预算控制－建造环节的主要控制点(续)
项目预算控制－竣工销售环节的主要控制点
项目预算控制－售后服务环节主要控制点
三边工程在实施过程中应尽量避免，如果不得已而为之，则需要关注各环节之间的衔接
第四部分
从事业部的层面而言，需要建立完善的内控体系
从事业部层面的控制而言，合约的起草和审核是一个主要的控制点
方案评审是保证项目按照预定计划实施的基础
权限体系的设置是事业部有效运转的保障
权限的分类示意
建立和完善内审机制有利于保障整个公司健康的运行
对现金流的控制是内控体系的核心

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