开发小区内车库的纳税处理(doc 16页)

开发小区内车库的纳税处理内容提要：
问：我公司开发的一个住宅小区建设了部分车库，有些是利用人防工程，有些是利用地下基础。利用人防工程的车库没有产权，利用地下基础的车库有产权。我们在销售住房时将车库一起销售，转让了30年的使用权，请问这样做是否稳妥，怎样才能够节省税费支出？
答：一、关于车库的成本核算
根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件，以下简称《办法》）的规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
贵公司在小区内建造的独立车库，应当单独作为开发产品——国库核算。对于在楼房地下的车库，有些是利用人防工程建造的，有些是利用地下基础建造的。很难具体划分，根据《办法》的规定全部作为配套设施费核算，不形成开发产品——车库。
二、关于车库的处置
（一）地下车库的处置
地下车库已经作为配套设施核算，其成本在售房时已尼得到回报。那么，应当定性为非营利性的，其所有权归全体业主。
鉴于当前各物业公司的物业管理费很难全数收回，在部分物业公司入不抵出，依靠母公司——房地产开发企业生存的情况，建议你公司用地下车库为业主保管车辆，收取保管费用，用这部分收入弥补收入的不足。在税收上，应当就保管收费缴纳营业税及附加。根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定，对于与地下房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。地下车库是为业主保管车辆，属于业主自用，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）的规定，房产税税由房产产权所有人缴纳，自用房产依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%。但是，地下车库的原价为零，所以，元法计算房产税。
胡促销策略上，可以宣传为“买住宅赠送地下车库的使用权”。严格讲，这澡过是一句空话，因为，车库本来就归业主所有。那么，物业公司付出了保管劳务，收取车辆保管费也在情理之中，无懈可击。
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