哈尔滨某花园投资分析评估报告(doc 43页)

哈尔滨某花园投资分析评估报告目录：
目录………………1
7.0实施进度计划………………4
7.1有关本项目计划的说明………………4
7.2本项目装修标准………………4
7.3项目实施进度表………………6
投资分析………………8
8.0投资构成、成本分析………………8
8.1项目基本参数及预计施工进度安排………………8
8.2项目开发价值（销售收入）………………10
8.3土地成本（政府地价和征地费用）………………10
8.4建安工程成本………………11
8.5前期费用………………14
8.6项目其它不可预见费………………14
8.7应缴纳之开发期税、费………………15
8.8红线内、外市政及公建配套工程费………………16
8.9静态总投资额………………17
8.10资金筹措计划及财务费用………………17
8.9.1资金筹措………………17
8.9.2财务费用………………18
8.11物业销售有关税、费………………18
8.12本项目销售费用………………18
8.13本项目所得税………………19
8.14静态开发总投资综述………………19
8.15项目全部开发总投资综述………………20
9.0可行性研究财务数据的预测和选定………………22
9.1.4小区物业管理费的收入与支出………………22
9.1.5经营税、费………………22
9.1.6土地增值税………………22
9.1.7所得税………………23
经济效益分析………………23
10.0项目财务收益分析………………23
10.1项目赢利能力………………24
10.1.1财务内部收益率（FIRR）………………24
10.1.2财务净现值（FNPV）………………25
10.1.3资本回报率（静态）………………25
10.1.4静态投资回收期………………26
10.2项目的不确定性分析………………28
10.2.1项目盈亏平衡分析………………28
10.2.2项目敏感性分析………………28
10.2.3概率分析………………29
10.2风险分析………………30
附表：………………31
附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表………………31
附表2：全部投资现金流量表………………42
附表3：项目损益表………………44
附表4：概率分析表………………46
附图：………………47
附图1：本项目盈亏平衡图………………47
附图2：本项目静态开发成本构成图………………48

 

哈尔滨某花园投资分析评估报告内容提要：
有关本项目计划的说明
1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。
2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。
3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体内容。
4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发过程（即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期）并不具体划分一、二、三期各开发阶段。
本项目装修标准
基础：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；
屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；
电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施；
水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。
室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。

..............................