会计报表审计中的会计、审计与税收问题(ppt 54页)

会计报表审计中的会计、审计与税收问题目录：
一．资产发生减损
二、收入的确认

 

会计报表审计中的会计、审计与税收问题内容提要：
(一) 房地产开发企业收入的确认
【案例9】注册会计师李浩审计华兴公司某年会计报表时，发现华兴公司自行开发商品房对外销售收入以销售合同（包括预售合同）的签署确认收入。
【分析】
《企业会计制度》规定，在没有建造合同的情况下，“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行”。而销售商品收入的确定需要具备4个条件。其中第一条“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方”，具体到商品房销售上是以销售合同（包括预售合同）的签署为准，还是以合同签署加房地产竣工验收或业主入主为准，还是以办理房地产初始登记或办理房地产为准？
《企业会计制度——会计科目和会计 报表》规定“在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但是，一下属于法定所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况：1. 卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在实施重大行动完成时确认收入。2. 合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售。企业应在这些不确定因素消失后确认收入。3. 房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期获得投资报酬的协议等。在这些情况下，卖方在继续涉入的期间内一般不应确认收入。”据此，以收到销售房款或签署正式销售合同确认收入，不符合收入确认的第一条；以产权过户确认收入，由于产权过户涉及多个政府部门，是以具有法律形式意义的收入实现，不符合实质重于形式原则。
因此，除特殊情况外，房地产企业应在具备以下条件的情况下，确认收入：1. 工程已经竣工并验收合格；2. 具有静购买房认可的结算通知书；3. 履行了销售合同规定的义务，且加宽已经取得货确信可以取得；4. 成本能够可靠地计量。该案例中，销售合同（包括预售合同）的签署在现实中不一定表示风险和报酬已经转移，因此以销售合同（包括预售合同）的签署未标准确认收入会导致虚增收入。在会计实务中，房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款凭证（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

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