某地产定向增发调研报告(ppt 27页)

某地产定向增发调研报告目录：
一、公司概况
1.1 跨入行业龙头行列.....................3
1.2 高负债造就高成长.....................5
二、销售与核心竞争力分析
2.1 销售仍然喜人.......................7
2.2 逆市持续热销压力颇大...................9
2.3 核心竞争力确保优势地位..................12
三、风险提示
3.1 资金压力凸显.......................17
3.2 土地储备增速过快可能导致周转进一步下滑..........19
四、估值
4.1 PE估值..........................21
4.2 NAV估值......................... 22
五、投资建议
5.1 估值敏感性分析......................24
5.2 投资建议.........................25

 

某地产定向增发调研报告内容提要：
1.2 高负债造就高成长
地产行业是资金密集型行业，快速发展必须有强大的资金支持。资金面的供给往往与宏观经济密切相关，经济的高速发展往往给房地产企业带来发展契机。在过去房地产行业高速发展的几年，公司准确地把握了发展机遇，采取了高财务杠杆下快速销售的战略，是公司实现快速发展、跨入行业龙头行列的重要战略。保利的资产负债率在招保万金中一直最高，2005 年达到85%，财务策略较为激进。事实上，公司准确地判断了房地产行业的高速发展，在地产大牛市的背景下，高资产负债率不仅没有成为公司的负担，反而成为享受行业高景气带来的高收益的重要策略，使得公司在短短几年里从一个区域开发商一举成为行业龙头。
2.2 逆市持续热销压力颇大
延续我们在中期策略对行业调整的判断，目前房地产行业仍处于滞胀阶段，随着调整的深入，持续逆市热销将有很大的压力，原因如下：
上半年热销并非普遍现象
上半年公司实现销售合同金额107 亿，销售面积131.4 万平米。从销售额来看，北京、上海、广州三地销售额占到60%以上，集中度较高，此外，北京、长春的三个项目开盘当天就实现了总计27.11 亿的销售额，公司上半年在售楼盘近30 个，这三个楼盘销售额就占上半年销售额的近25%；从销售面积的区域情况来看，北京、广州、重庆、沈阳、长春5 个地区销售面积占总销售面积的74%。可见，公司上半年取得销售佳绩仍依赖于几个重要城市、重要项目，热销并非普遍现象。
全国化布局还未进入全面收获阶段
到目前为止，公司已进入19 个城市，土地储备达2000 多万平米，多布局于长三角、珠三角、环渤海三大经济圈及其它大中城市基本完成公司既定的全国化布局，由于项目多于07 年及今年上半年所获，布局刚刚完成，公司下半年销售中北京、广州、上海等一线城市贡献度仍然较高，其他城市的储备对销售的贡献预计明年才能完全凸显，进入全国化布局的全面收获阶段还需时日。

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