住房抵押贷款证券化（DOC 13）

一） 住房抵押贷款证券化概述

住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权结构性重组成新资产组合，经政府或私人机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由这些新资产组合担保的证券的过程。住房抵押贷款系最早被证券化的金融资产。

住房抵押贷款具有如下的信用特征：
○1贷款合同格式化，标准化程度高，有较高的资产同质性。
○2单笔贷款数额小，极易满足证券化对资产组合的分散性要求。
○3贷款损失和拖欠风险相对较小且较容易估计，现金流量较稳定且可预测性高。
住房抵押贷款所具备的上述信用特征使得其非常适合作为证券化资产，以其为支撑所开发的证券化产品比较容易获得信用支持，并且一般都具备较高的信用等级，很受广大投资者欢迎。经过几十年的发展，住房抵押贷款已成为迄今规模最为庞大的被证券化的资产。事实上，由于其市场规模庞大且其交易技术已较为成熟，住房抵押贷款证券市场已发展成为一个相对独立的市场而与其他的资产支持证券市场区别开来。

一．组建住房抵押贷款资产池
虽然住房抵押贷款的标准化程度较高，但在组建贷款资产池时还是应对每笔拟纳入支持资产组合的贷款进行审查，并在此基础上对资产池现金流结构及其信用风险进行详尽分析。对贷款的审查内容一般包括:
○1贷款的历史损失记录，拖欠还款的贷款比正常还款的贷款违约的可能性更大；
○2贷款发放的条件与程序；
○3贷款抵押率，也即房屋价值与贷款本金余额的比率；
○4贷款的成熟度。一般情况下，贷款发放后经过2-4年即可基本视为进入成熟期，借款人较少违约。
○5借款人资信（包括年龄、职业、受教育程度、家庭情况等）；
○6借款人购房目的。借款人购房自住的违约几率比购房投资的违约几率小；
○7贷款抵押品也即住房的情况，包括房屋类型（别墅、公寓、普通住宅或其它）、保险状况（险种、免责事由等）等；
○8住房抵押权益实现的成本及房产出售时可能的价格损失；等等。

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