房地产开发企业收入确认的条件及相关案例(doc16)

说明：这次属于实务研讨班，参会大约160人。由财政部会计司选中的八家事务所作主题发言，我所是其中一家。经主题发言后是会计司王处长点评，大家讨论。最终我所、浙江天建、上海上会的主题发言，又入围作为参选案例，由与会者在讨论有关内容。财政部将制定有关房地产开发企业收入确认的规定或指南。
    我作为参会者，将主流观点，和一些较为典型案例整理发给大家，仅供参考。
现阶段，我们应按照现行会计规定执行，并遵守房地产开发的业务相关规定。
相关规定详见后附明细。

一、房地产开发企业主要业务类型
1、自行开发业务：从事房地产的开发及销售。
2、受托代建业务：根据建造合同，受托代建或开发房屋资产并销售。
  3、合作开发业务：与其他开发商、其他无房地产开发经营权的单位和土地方合作开发项目
 
二、现行房地产开发企业会计核算的依据
1、企业会计准则
  （1）《收入准则》－股份公司施行
遵守四个条件
A.《指南》特殊销售商品业务—房地产销售在确认收入时，还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的，不确认收入；已经收回部分价款的，只将收回的部分确认为收入。
B.《指南》分期收款销售
      在分期收款销售方式下，企业通常应按照合同约定的收款日期分期确认销售收入.
(2)《建造合同准则》指南－股份公司施行
  “建造合同的特征主要表现在：
A. 先有买主（即客户），后有标底（即资产）；建造资产的造价在签订合同时已
经确定；
B. 资产的建设期长，一般都要跨越一个会计年度，有的长达数年；
C. 所建造的资产体积大，造价高；
D. 建造合同一般为不可取消的合同 ”

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