如何运用收益法的基本原理(ppt 38页)

目录：
第一节 收益法的基本原理
第二节收益法的计算公式
第三节　净收益
第四节　　资本化率
第五节剩余技术
第六节　收益乘数法

内容简介：
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念和理论依据
1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.理论原理：预期原理
  将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格
二、收益法适用的对象和条件
    是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产
三、收益法的操作步骤
1.搜集有关房地产收入和费用的资料
2.估算潜在毛收入
3.估算有效毛收入
4.估算运营费用
5.估算净收益
6.选用适当的资本化率或折现率
7.选用适用的收益法计算公式求
第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
 n       Ai                              
 V ＝ ∑ --------------                             
 i=1  （1＋R）i
式中:  V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。

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