高端住宅营销推广策略(PPT 66页)

主要内容
前期定位工作回顾
本案位于开发区内，是榆林新兴的城市功能区
市场定位——中央居住区、中央政务区的后花园
本案产品定位建议
确立在榆林地区的高端地位——真正的奢适公寓
御溪台开发产品及面积配比
御溪台营销环境分析
御溪台营销环境SWOT分析
营销环境分析要点
御溪台潜在客群分析
以二次置业客群为主，并带动初次置业客群
改善居住条件统计——有改善住房条件意愿的人占71%
户型需求及价格承受——三居室为主，4500较为敏感
从消费能力角度分析潜在购房客群
客群构成展示——高端产品满足高端需求，并带动中高端需求
营销指导思想——高屋建瓴、突围南区
将“御溪”打造成为华都的系列品牌
营销对御溪台项目的作用——营销创造价值
如何深入御溪台的营销价值？——树立“榆林600年顶级生活空间”的价值主线
御溪台营销推广主线—— “产品主义” 和“奢适主义”
本案六大营销策略
什么是“奢适主义”？——非奢侈
高端营销策略——以我为主，高举高打
高端营销策略——“登临高台  尽揽御溪于怀”
借势营销——中央政务区后花园
情景体验营销——体验，让价值增值
情景体验营销——不同阶段体验本案的不同价值
圈子营销——强调“圈子”的价值
圈子营销——提升客户地位以提升本案价值
产品创新（比较）营销——抓住别人所没有的产品创新点，以比较确立高端
价格 VS 价值——打造5500元的价值，实现5000元的价格
御溪台一期阶段性营销计划
御溪台项目一期推盘节点计划
营销媒体初步组合
项目营销推广费用分配比例
第一阶段——市场导入（ 2008年6月-2008年8月）
市场导入期主题推广活动
市场导入阶段广告语展示
市场导入期推广媒介及投入费用——30%
第二阶段——开盘第一次强销（2008年8月-2008年10月）
第一次强销主题推广活动
第一次强销阶段广告语展示
第一次强销期推广媒体及投入费用——30%
第三阶段——持续期 （2008年10月-2009年2月）
持续期主题推广活动
持续期阶段广告语展示
持续期推广媒体及投入费用——10%
第四阶段——第二次强销（ 2009年3月-2009年5月）
第二次强销期主题推广活动
第二次强销阶段广告语展示
第二次强销期推广媒体及投入费用——30%
御溪台一期阶段性推盘计划
推盘原则
推盘策略及目标
全程价格策略
价格控制——逐步调整榆林市场的心理预期
THE END

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