物业服务管理案例(PPT 35页)

分析解答 ：
本案争议的焦点在于开发商作出的民事法律行为效力是否约束
第三人即物业公司。实际上，不论是依据合同的相对性原理，
还是具体的法律法规对此都有明确的规定。《合同法》第51条也规定，
无权处分行为只有经过被代理人的追认方对被代理人产生约束力。
所以开发商的赠送承诺对物业公司没有必然的法律约束力。
虽然“赠送物业费”的承诺对物业管理公司不具约束力，
但是对作出该承诺的主体也即开发商是具有法律约束力的，
如最终该承诺未兑现，购房人可以通过法律途径解决，
法院在上述案例的民事判决书中对此点也予以了确认。
实践中，小区房屋在销售过程中出现不少问题，
例如房屋建筑质量差、发布虚告、配套设施设备不齐全或面积有误差、
房款计算错误等。这些问题许多要等大的业主人住以后才逐渐暴露出来，
而此时造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，因此，
业主往往以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法。
虽然小区的前物业服务企业与开发商有着千丝万缕的联系，
然而从法律角度看，物业管理合同与房屋买卖合同是两种法律关系，
物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人业主不得因为开
发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
正确的做法是就开发商的违约行为向其主张权利，但对于物业费的问题，
物业公司若按照合同约定提供了相应的物业服务，则业主应按约定支付物业费。
【分析解答】
本案体现了房屋质量问题的抗辩不能对抗物业费缴纳的请求。
物业服务合同和房屋买卖合同两种不同的法律关系，
物业服务合同本身应当涉及的内容并不应超越物业服务合同的内容，
更不能延伸到房屋本身的质量问题上，本案中，
马某以房屋存在质量问题抗辩，系对于开发商的违约行为的抗辩，
根据合同相对性的原则，其应当通过协商或者诉讼的手段予以维权。
而对于物业服务合同的法律关系并不属于同一种法律关系，
也不能对抗物业公司要求其缴纳物业费的请求。
因此，马某仍需向物业公司缴纳相应的物业费。
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