政策论和创新论-孟晓苏(doc 16页)

政策论和创新论-孟晓苏内容提要：
      另外一个原因就是房地产业作为一个特殊的产业，从理论和实践都有很多需要深入研究的东西，过去是房地产无学，现在应该说是学问很大。比如去年下半年以来，社会上对于一些所谓热点问题关注度很多，包括房价问题，房地产供应的门类问题，还有房地产的发展走势问题了，议论很多，有很多是真知灼见，也有一些人是在乱讲。所以，我认为还是要真对理论、真了解实践的这样的人员来解答和引导，因此我们学院派所担负的责任还是很重要。
      正因为我把学院派研讨看作是最高层次的研讨，所以为今天的发言，我还真是作了比较长时间的认真的准备，而且比较注意对我这个讲稿在这次讲话之前的保密，只泄露了一点，就是中国建设报前几天把我关于分时度假的观念整版刊出去了，流失了这么一部分，还好主要部分还没有流失，所以我保留下这些原汁原味的东西第一次把它讲给大家，今天准备的都是一些有新意的内容，包括有一些热点问题，还有其他一些新的思路、观念和建议。之所以要这么讲，是因为房地产产业目前正处在一个如何进一步发展的一个关口。
      我今天讲三个方面，就是周期论、政策论和创新论，我想我这三个观点是彼此有联系，我拿这些观点和同行们共同探讨。     我们国家的房地产业在这个发展期已经持续4年供销两旺，房地产的销售额平均这么一个走势，每年都在增长，这个平均增幅算下来是每年32％。商品房的销售面积也都是每年在35—42％之间，平均每年27％，那么由于销售状况好，所以房地产企业收益状况也比较好，我们可以看到，平均的收益率达到了10.2％，那么比较好的企业将近20％，甚至更高，那么全国商品房价值是稳中有升，那么现在全国个人购买商品房的比例已经达到了94％，由于消费增长带动了投资增长，最近四年以来平均每年房地产的投资增长率平均数是17.4％，去年投资已经达到了六千二百多亿。同时，应当注意的是去年的投资增长额和销售额相比，投资额已经超过销售额的35％。所以，在这种居民喜迁新居、房地产业蓬勃发展的情况下，产业发展也存在着一定的引诱，这种形势要求我们要根据情况的变化，与时俱进的去进行观念创新、政策创新、理论创新和服务创新、产品创新，也要求我们房地产作为学院派的我们这部分人士要在理论和实践上有所作为。
     下面，我就房地产业如何持续发展的问题，发表今天我要讲的内容，前面介绍的形势算是一个引言。
周期论首先谈谈周期论。
      在我们房地产行业，供销两旺已经持续4年的情况下，现在有不少人普遍关心房地产的好形势还能持续多少年，有这种居安思危的想法是很必要的，这也是我们从业人员成熟的表现、理性的表现。
但是，应该说有两种观念、两种认识是不正确的：一种是盲目乐观，认为这个产业将持续高涨，市场将持续火爆，不会有风险，那么有些企业在开发投资上，没有风险意识，一味的有项目就投，实际上是没有认真的看到这种看法和形势。
     另一种就是盲目悲观，那么有些学者在调查不充分的情况下就说房地产的冬天要来了，预言在今年北京的商品房要大量积压，甚至要用炸楼来解决，这些观点都缺乏理论的说服力。在持以上这两种观点的人当中，还有人对北京的房价到底能涨到多高，能作出量化的预言，或者对房价能够降到多低作出量化的比例性的预言，媒体对这些预言兴趣很浓，把这些随口讲出来的话就当做某种论点炒来炒去。     我们知道医生下药首先要弄清楚病人的状况，要作出正确的诊断，而现在对房地产产业乱下药方的医生太多，这些医生还不那么高明，所以我们对房地产周期性于是规律和产业的走势有必要进行理论指导下的分析研究，作出一个符合实际的判断来。
     那么研究这个问题最重要的就是研究房地产的周期。首先我们看看国外的房地产周期，因为房地产业属于一个典型的周期性波动的行业，在世界各国都有它的周期性比较规律。
我们看到房地产的这种周期标准体现，我们把它分为标准的四个时期，复苏和增长时期、繁荣时期、危机和衰退时期以及箫条时期。国外和境外的房地产的周期波动主要体现在房屋和土地价格的波动上，反应它的周期性变化的就是房屋或者地价的涨或落。不同的国家它的房地产周期性表现的幅度是不一样的。根据国外学者提供的数据，美国大约是18—20年为一个周期，这是我在MIT做访问学者的时候，我的指导教师威廉维特先生他和他的研究小组研究了美国从一次大战以后，二三十年一直到近年的研究作出的一个结论。那么日本的房地产周期一般是在10年左右，10年完成一个起落。而香港，那么普遍认为香港的房地产周期是7—8年。     在这些周期性变化里，我们可以看到国外境外他们这些房地产增长期一般时间比较短，而这个衰退期一般比较长，特别是日本，我们看到现在日本仍然处在一种衰退之中。掌握周期性发展规律对社会各方面意义还是很大的，对政府来说，他就可以有效的进行这种经济调节，政府调节的根本的基点是反周期，我们看到了美国，经济过热格林斯潘要调一下，经济过冷也要调一下，那么就是要避免在过冷期对经济造成的损害。我们国家，我们也看到了经济上的宏观调控，成功的宏观调控是要在经济过热的时候要压需求，降低增长的幅度，那么在经济衰退的时候，要想办法靠各种方式拉动，使经济升温，保持持续稳定的发展。
      那么对于企业来说呢，掌握这个周期性变化，就可以比较理性的来把握投资和销售和时机，多数企业应该是顺势而行，可以趋利避害，这跟炒股票差不多，只是我们这个投资都是长线的，不像股票可以短线运作。但是本事大的人也可以作反周期的运作，利用低谷期进行房地产的投机来赢利。
    我们房地产行业之所以是一个高风险行业，就是因为他的收益周期性长，那么盲目的投资、盲目扩大就会有风险。

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