招商踩盘报告(PPT 54页)

项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位
项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区
雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与正南夹角在20º~60º之间，间距及采光得到极大优化
52平B户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台，通风及采光效果好，但过道较小，无玄门
85平B户型两房两厅，客厅面宽4米，多阳台，两梯三户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差
88平AE户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三户，但客厅进深较深，采光不足
双拼157平米的CD户型，两房四厅两卫，南北朝向，多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔
雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品
蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目“城市豪宅”的定位
区域前景：未来蛇口将以“一轴一心三核”为理念进行规划，政策利好催生区域价值
片区升级：招商地产以区域运营的角色，600亿资金再造蛇口，区域配套全面升级
景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海景
交通配套：众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，六大主干道区内及区外交通网线成熟
生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资源完善
教育配套：项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿园至高中，满足一站式教育需求
产品体系：知名开发商、前瞻理念规划和设计，以豪宅体系进行产品打造
智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则，实行可视话及红外监控管理
产品配置：产品线过长，以小面积产品为主力，建筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象
周边环境：街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林立，建筑密度高，影响居住舒适度
区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点
城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准
地段的不可复制性使其成为“压倒性”因素，城市豪宅必须具备在地段上的优势
建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素
中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用
红树西岸：打造五重安防系统
香蜜湖1号：打造高档会所，配置恒温泳池
在KPI体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准,但户型设计是最大的不足
在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优势明显，但其他指标上都略显不足
导入“微型”城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新型豪宅
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