产业地产商业模式探讨(ppt 101页)

研究内容
产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式
产业地产的组织与实现形式
案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊
产业地产商业模式及其要点
【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异
产业新城发展规律
而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力
案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
【规划设计】
【一、二级联动】
二级开发设施：工业地产开发
二级开发设施：配套地产开发
世联经验表明：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求
此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，盈利点设计是项目成功的保障
产业地产案例研究主要内容
案例归纳
案例研究类别
【津通集团】以工业地产为主的综合性开发商
[津通国际工业园]概况
一体化的服务体系
服务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本、提高效率
在一体化服务体系基础上，融资平台为科技孵化创造了良好条件
针对不同投资者的招商模式
联东地产公司是专业的产业地产开发商，首创了产业地产开发的“聚合U模式”
聚合U模式：重点吸纳位于产业微笑曲线两端的高附加值产业，同时构建一体化服务平台，推动园区快速发展
[联东U谷]基于“聚合U模式”的开发策略
[联东U谷·北京]项目概况
五大功能分区规划——一站式为企业提供从研发到成果转化的多业态办公需求产品
多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻
[景观规划]绿色、生态、环保为主题的园区环境——提升园区价值、取得客户认同感
[招商]利用区域产业集群优势，因地制宜发展园区产业…
[招商]…同时利用各种优惠政策针对性地引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保等高附加值类产业
【天安数码城公司】天安数码城有限公司是专业的科技园开发与运营商，主要服务中小企业与民营企业
创造了“天安模式”，目前已进入全国扩张、模式复制阶段
天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功突破了传统工业园区的发展模式
发展过程中，天安数码城及时调整发展战略，从单一的工业园转向功能复合的数码城，并适时定位为中小企业发展加速器
[准确定位，抓住市场]把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器
为适应从园区向“社区”和“城区”转变，适当提高商住物业比例
一体化服务提升园区吸引力
[深圳天安数码城项目]
小结
【南京新城发展股份有限公司】首创城市化与产业化协调发展的新模式——区域开发模式，致力于成为区域开发商
区域开发模式——提供产业发展、城市功能、人居生活等相对平衡的新城市空间形态
区域开发的代表项目
江苏软件园吉山基地概况
突破传统软件园“房东+政策”模式，用企业化的手段做社区化产业园区
普洛斯物流园——布局于城市枢纽城市，强大的物流企业客户构建其核心竞争力
灵活多样的物流设施运营模式，并为客户提供专业的物业和物流管理服务
【概况】
【产业规划】
【规划产业之解析】
【入驻与即将入驻产业】
【参与主体及其职能关系】
开发主体——新加坡经济发展局、裕廊集团（JTC)
新加坡工业园区开发主体角度的开发模式
裕廊集团在园区开发中的具体职责与权利，及其对本项目的启示
【招商模式】统一招商、有针对性选择客群
实里达航空园可资本项目借鉴之处
新加坡腾飞集团概况
腾飞集团在中国的发展
腾飞集团开发工业地产的特点
大连软件园腾飞园区
航空航天谷
大批优质企业以及科研、培训机构相继进入航空航天谷，保证了其世界级航空航天科技园区的地位
[航空航天谷协会]航空航天谷协会由政府及相关企业、机构组成，作为一个统一的平台，协调各类关系，促进园区发展
附：航空航天谷协会推动实施的项目
法国航空航天谷产业基地可借鉴点
西雅图“波音城”概况
可借鉴点：通过核心产业（飞机制造业）吸引上下游产业集聚，进而形成完整的产业链
可借鉴点：充分利用企业品牌与产业特点，发展工业旅游，一方面增加收益，另一方面提高知名度
与城市紧密融合的汽车产业城
汽车主题公园由大众旗下一家子公司统一规划并协调建设，既实现了高度统一性，有凸显各子公司自身特色
［规划］多元素的合理布置，科技自然人本的和谐统一
大众汽车城可借鉴之处
案例研究完——

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